Indenfor de seneste 15 år har København såvel som byer over hele Danmark for alvor forandret sig. Overalt har nye beboere og mange andre en holdning til de nye bydele, som er skabt af kommunale udviklingsselskaber eller private projektudviklere. Vel at mærke med hjerte og sjæl og masser af forhindringer og kompromiser for at få det hele til at lykkes.

Der er altid stolthed i stemmen hos folk i ejendomsbranchen, når man kan pege på en bygning og sige, at ”den har jeg været med til at skabe”. Derfor er det også helt legitimt, at det kan føles både uretfærdigt og urimeligt, når alle de gode intentioner ikke bliver forstået.

Desværre er der noget, der kunne tyde på, at vi på trods af mange års øvelse i ejendomsbranchen stadig ikke helt formår at forklare, hvorfor vi udvikler som vi gør, hvorfor visse beslutninger er nødt til at blive taget, og hvorfor ting også nogle gange er nødt til at ændre sig undervejs.

Der er sikkert mange i ejendomsbranchen, der har prøvet at sidde til middagsselskaber og sige, at man er i ejendomsbranchen og derefter få kommentarer og spørgsmål som om, man var kollektiv ansvarlig for alle branchens beslutninger.

Det kunne være bemærkninger som: ”Der burde være flere små hyggelige butikker i nye bydele”. “Vi ville hellere have haft en Irma i vores lokale kvarter. Hvorfor fik vi ikke det?”. ”Der er ikke nok stemning”. “Der er alt for meget liv”.  “Lejeniveauet er for højt, – det skræmmer folk væk”. ”Der er bygget tæt i Nordhavn”. ”Der er ikke bygget tæt nok i Ørestad”. “Bare der var flere parkeringspladser”. Og meget, meget andet…

Helt legitime meninger og forventninger
Alt sammen helt legitime meninger, men også meninger, som er svære at honorere, hvis byen samtidig skal udvikles i samarbejde med investorer, politikere – og kommende brugere. Og samtidig skal holde et tempo, der kan være med til at forhindre, at priserne på grund af boligmangel stiger yderligere, – for det er noget, der kan få folk endnu mere op af stolene.

I disse uger gennemfører vi på Estate Media et projekt, hvor vi har fået nogle af de interessenter, som ofte ikke optræder i vores spalter til at fortælle, hvordan de opfatter Københavns mere eller mindre nye bydele.

Artiklerne viser, at der stadig er folk – og også folk med en stemme i lokaludvalg eller for eksempel arkitekter, – der har høje forventninger til, hvad en bydel skal kunne. Men også uden nødvendigvis at kigge ind i, hvordan tingene kan og skal hænge sammen politisk, juridisk og økonomisk. Derfor kan det virke offensivt, hvis man sidder på den anden side af bordet i for eksempel By & Havn eller Carlsberg Byen.

Kalvebod Brygge spøger stadig efter 30 år
Så kunne man måske sige, at brugerne må bare tage det, som det kommer. Eller omvendt, at ejendomsbranchen jo kan være ligeglad, når først bydelen er på plads. Men så enkle er tingene langtfra.

Et godt eksempel på det er Kalvebod Brygge. I 80erne og 90erne blev der ikke bygget noget i København, og derfor blev det modtaget med taknemmelighed, da blandt andet A-pressen ville opføre et kontorhus på bryggen. Men igen og igen bliver Kalvebod Brygge trukket op af hatten hver gang, når der skal nævnes et område i København, som ikke bidrager positivt til bylivet.

Det er først her omkring 30 år efter, at det så småt begynder ikke at blive nævnt som et skrækeksempel, som politikere og udviklere er nødt til at forholde sig til, når der har skullet træffes beslutninger om den videre udvikling af området.

I denne uge har Ejendomdanmark søsat en kampagne, der skal forbedre ejendomsbranchens image, og det er helt rigtig set, at det er der brug for. Et eksempel er for eksempel følgende kritikpunkt, som går igen i Estate Medias serie. Nemlig at beboere, lokaludvalg etc., som ikke har været direkte involveret i udviklingen, ser sig irriterede på de tomme lokaler i bunden af ejendommene. ”Vi kunne godt tænke os flere butikker, men det får vi nok ikke, fordi huslejen er for høj”, lyder det.

Et argument, man hører igen og igen også i provinsbyer over hele Danmark. Og det kan jo godt se sådan ud udefra, og nogle steder er det sikkert også sådan, men de allerfleste steder er det noget helt andet, der gør sig gældende.

Slagteren kommer ikke tilbage
For selvom huslejen var 0, så kunne alle de erhvervslokaler i stueetager som skiftende politikere har forlangt i en romantisk og nostalgisk rus, ikke blive til nye slagtere, bagere og fiskehandlere. Danskerne handler der simpelthen ikke i høj nok grad til, at det kan hænge sammen. Men udviklerne er nødt til at sige ja til kravet, fordi det er den eneste måde, de kan få projekt og lokalplan vel vidende, at de vil stort set aldrig kunne finde en erhvervsdrivende, der kan få en forretning til at køre rundt i bunden af alle boligejendomme.

Og så kommer brugere, lokalråd og andre observatører, der ikke har været involveret i processen og kritiserer det endelige resultat, fordi de bliver stillet i udsigt på renderinger og mægleropstillinger, at der vil være butikker i underetagerne. Men det kommer der jo ikke.

Det er et dilemma ud af rigtig mange, som ejendomsbranchen ikke får forklaret godt nok. Der går proces, igangsættelse og sælgermode i den, og det bidrager til et billede af, at man lover en ting, men leverer noget andet.

Om man så stod hver evig eneste aften og prøvede at fortælle beboere og andre interessenter om, hvordan et holistisk billede havde ført til prioriteringerne i udviklingen af deres lokalmiljø, og hvad de selv kan gøre for at byde ind, så er det stadig temmelig uvist, at man ville få alle med. Formentlig ikke.

Skal tages ekstra seriøst i et kommunalvalgsår
Sådan er det, fordi det er to forskellige verdener, ejendomsbranchen og dens kunder bevæger sig i. Men som udvikler, investor og politiker er det alligevel både klogt og nødvendigt at lægge mærke til de mange stemmer, der måske ikke ser ud til at betyde noget umiddelbart, men som på den lange bane kan få stor indflydelse.

Det gælder ikke mindst i et kommunalvalgsår. Hvis nogen skulle betvivle det, så vil jeg blot tillade mig endnu engang at minde om eksemplet med Ørestads Fælledby, som i dag ligger langt væk fra den metrostation, der er bygget specifikt til den. Den blev nemlig en brik i KV17, da nogen uden blik for helheden råbte rigtig højt og fik en borgmester til at bøje sig for støjen.

Derfor er budskabet: Branchen er nødt til at tage ansvar i endnu højere grad for både at give politikerne kvalificeret modspil, når der bliver stillet urealistiske forventninger til, hvad der kan leveres. Men også at sikre sig, at der er tænkt hele vejen rundt i forhold til et kommende byliv, som alle kan se sig selv i.

Undervurder aldrig brugerne eller kundernes oplevelse. Som man siger i kommunikation: Modtageren bestemmer budskabet, og det skal kommunikationen tage højde for. Også uanset, at modtagelsen og feedbacken til de folk, der har lagt timer, hjerteblod og naturligvis kapital i projekter og bydele, kan føles ganske uretfærdig.

Læs artiklen om Sydhavn her

Læs artiklen om Carlsbergbyen her

Følg med i de kommende uger, hvor redaktionen går videre med serien med nedslag i Ørestad og Nordhavn.