Det er ikke mange årtier siden, at hotelejendomme overhovedet begyndte at blive en del af det professionelle ejendomsmarked i Danmark. Eller at hotelmarkedet i Danmark begyndte at få selskab af internationale kendte brands og 5-stjernede hoteller.

Det har været en glidende udvikling de seneste 20 år fra, at Danmark var domineret af ejerledede hoteller, hvor ejeren typisk også ejede ejendommen. Hotellerne husede især forretningsrejsende, mens turismen ikke var noget, man som sådan så som et stabilt segment, der var værd at bygge sine ejendomsinvesteringer på.

En undtagelse til reglen har været den nordiske, hjemmefødte gigant Scandic, som opførte sig anderledes end de fleste andre store kæder. Når det kommer til professionelle investeringer i ejendomme med hoteller som lejere, har markedet globalt nemlig været præget af, at kæderne indgår såkaldte managementaftaler, hvor ejeren af ejendommen tager en del af risikoen.

Endnu mere eksotisk har det været, at der i nogle tilfælde er en manager, som forhandler med ejeren af ejendommen og derefter finder et kendt operatørbrand. Den form for arrangementer blev over en bred kam set som uigennemskuelige og fremfor alt svære at prognosticere præcist i en institutionel investors regnskab.

Derfor har de fleste institutionelle investorer i Danmark stort set gået udenom hotelejendomme. Det har heller ikke været noget, som bankerne ligefrem er løbet efter. Og modellen blev helt uforståelig for de danske udlejere, når den enkelte dominerende nordiske spiller, Scandic, var villig til at indgå helt almindelige langsigtede lejeaftaler.

Men mange ting har ændret sig. Og ironisk nok har hotelmarkedet fået massiv medvind efter det kolossale tilbageslag, som sektoren oplevede under Corona, hvor flere hoteller måtte holde lukket i månedsvis og var nødt til at træffe en lang række omkostningstunge foranstaltninger for overhovedet at kunne huse gæster.

Antallet af turister er siden Corona kun steget, og det er især smittet af på en by som København og til dels også andre nordiske hovedstæder. I 2024 rejste 1,4 milliarder turister globalt, og det svarer til, at man er tilbage på niveauet fra før Corona, men i Norden er det gået endnu bedre. Belægningsprocenterne er steget – også selvom, der op til Corona var planlagt et rekordstort antal hotelværelser i København.

Til gengæld er der kun sat få projekter i gang siden, og det er medvirkende til, at store nordiske aktører som Pandox, Balder og Capman begynder at få større konkurrence fra internationale og europæiske spillere, som gerne vil ind på markedet lige fra familiekontorer til kapitalfonde.

Gastroscene og coolness trækker i turisterne
Det gør de for det første, fordi de nordiske lande bliver mere attraktive. Vores gastroscene, mange flyafgange, nordiske coolness og ikke mindst behagelige klima ser ud til at blive ved med at tiltrække rejsende.

Dertil kommer, at hotelejendomme traditionelt ikke har været særligt efterspurgte og er blevet set som højrisikofyldte, hvilket selvfølgelig har betydet, at de har givet et højere afkast.

Så med udsigt til et godt cash-flow, og når bolig-segmentet er blevet sværere at komme i nærheden af, når kontor lige nu er lidt til den usikre side, der er masser om buddet i logistik-segmentet, og retail anses som alt for risikofyldt, så er den gode sengs fysiske rammer pludselig blevet et spændende alternativ for mange investorer.

Altsammen er det med til, at selvom hoteller traditionelt kun har stået for ganske få procent af den samlede transaktionsvolumen, så er interessen lige nu stor.

Med årets første store transaktion, hvor Capman købte ejendomsselskabet Midstar Fastigheter, der havde specialiseret sig i hoteller og havde 28 ejendomme i Danmark, Sverige og Norge med over 4.700 værelser, skal der ske rigtig meget resten af året for, at hoteller som segment ikke kravler gedigent op ad stigen i volumen i forhold til de øvrige ejendomssegmenter.

Få trusler men måske nye vækstmuligheder
Så hvad kan så true hotelmarkedet? Ganske lidt lige nu udover de traditionelle økonomiske risici for recession og økonomisk nedgang, som skaber det modsatte af luft i feriebudgetterne rundt omkring. Her er den største bekymring nok, hvad der sker med de oversøiske turister i forhold til, hvilken situation den amerikanske økonomi er på vej ind i.

Men i den anden ende kan nye potentialer i markedet være på vej. I hvert fald har Horesta netop indledt en kampagne mod Airbnb og andre lignende platforme, der udlejer private boliger – eller måske også halvprofessionelle restlejligheder opkøbt til formålet – udenom hotelbranchen.

I 2024 blev der ifølge Horesta registreret 7.286.714 overnatninger via udlejningsplatformene. Det er en stigning på 19 procent. sammenlignet med 2023, hvor tallet var 6.118.000. Her vil Horesta gerne have nedsat udlånsloftet fra 70 dage årligt til 35 dage.

I øjeblikket er der intet, der taler for, at de såkaldte cool-cations, hvor man rejser til køligere lande – som de nordiske, – bliver færre. Så hvis der bliver taget så mange overnatningsmuligheder ud af markedet, – men mindre kan også gøre det, – ja så vil der alt andet lige blive endnu større efterspørgsel på hoteller og dermed bliver hotelejendomme i stigende grad en bedre og – igen også mindre risikofyldt – investering. Fra at være marginaliseret ser hotelsegmentet ud til at være meget tættere på at blive stuerent.

Skal man så investere i en halvslidt hotelejendom i provinsen, der ligger nede ad hovedgaden?

Selvfølgelig skal man ikke det, medmindre man har noget helt særligt i tankerne. De almindelige gode tommelfingerregler for ejendomsinvesteringer er fuldstændig lige så valide – og skal måske tages ekstra alvorligt – på hoteller som man gør i alle andre segmenter. De skal stadigvæk følges. Men der er kommet god mening i at give plads i porteføljen til en god seng at sove i – uanset om rammerne er 1-stjernede eller 5-stjernede.