Marts måned blev præget af en ny optimisme i ejendomsbranchen. I ejendomsbranchen i Danmark er marts ikke bare den første forårsmåned og den måned, hvor de fleste af regnskaberne er landet, så man har en fornemmelse af branchens puls.

Det er også den måned, hvor hele branchen kan måle temperaturen på det internationale barometer, når en stor del af beslutningstagerne i branchen deltager på messen Mipim i Cannes.

Alle tre indikatorer har i år haft pilen på positiv.

Ejendomsselskaberne klarer sig som hovedregel godt og er faldet på plads i et nyt rentemiljø, og vi har i Danmark klaret os uden, at hverken udviklingsmiljøet eller de store investorer har fået alvorlige ar i regnearket.

Når det er sagt er der altid undtagelser, og netop marts bød på interessante erindringer om, hvem det er, der står først i skudlinjen, når markedet er usikkert. Det var MT Højgaards nedlæggelse af udviklingsforretningen i et selvstændigt selskab, der fik mest opmærksomhed, selvom MT Højgaard ikke gav konjunkturer skylden for omorganiseringen. Det kan man læse meget mere om i min kommentar her. Men der var også dønninger fra andre selskaber, hvor et af de mindre opsigtsvækkende, men alligevel bemærkelsesværdige er, at Agat Ejendomme nu erklærer sig helt afhængig af, at restaktiviteterne bliver solgt.

Agat Ejendomme hed engang TK Development og var sammen med Sjælsø Gruppen de to største projektudviklere i Danmark. Begge fik store problemer i forbindelse med finanskrisen, som altså udspillede sig i 2008; må man huske. For 17 år siden.

Sammenfald men ingen sammenhæng
I et sammenfald, der ingen sammenhæng har, blev det meddelt de sidste småaktionærer, at boet for Sjælsø Gruppen, der gik konkurs i 2013, nu er opgjort, og at der – ikke overraskende – ikke blev noget til dem. Det var i øvrigt noget, som stifter Ib Henrik Rønje har stærke holdninger til, som man kunne læse i dette interview. Han mener, at det var for nemt – og unødvendigt – for bankerne at erklære Sjælsø Gruppen konkurs dengang.

For TK Development, der udviklede over hele Norden og i Polen, er vi altså nu der, hvor der skal frasælges eller det i sidste ende kan blive nødvendigt at anmode de resterende aktionærer om yderligere kapital.

Så markante og markedsdominerende selskaber, som de to var under finanskrisen, har vi ikke i dag. Og vi har ikke ejendoms- eller projektudviklingsselskaber i Danmark, der for alvor handles på aktiv daglig basis på den danske børs. Derfor vil uroen på markederne nu ikke afspejle sig direkte i ejendomsbranchens selskaber, som man for eksempel ser det i Sverige.

Ser man til gengæld på de generelle konsekvenser af nedturen på aktiemarkederne her få dage efter Trumps vilde toldudspil, er stemningen på markederne lidt den samme. Bankerne styrtdykker på børserne. I kølvandet på finanskrisen var det fordi, man forventede tab på kunder i ejendomssektoren. Det er det trods alt ikke nu, men man frygter, at den positive martsvibe på trods af stærk økonomi kan blive overskygget og føre til selskaber og tab på kunder.

Dansk økonomi bør være stærk men det er psykologi også
Så sent som torsdag fortalte chefanalytiker Louise Aggerstrøm fra Danske Bank på Estate Medias zoom-konference om Nordsjælland, at den danske økonomi er solid. Der er efterspørgsel på boliger, priserne er høje, og der er ikke nogen klassiske økonomiske tegn på en nedgang i det danske marked. Men økonomi er også funderet i psykologi, og på den front er markedet udfordret i disse dage.

Spørgsmålet i den kommende tid bliver, om uroen sætter sig, og om det vil være godt eller dårligt nyt for interessen for investeringer i ejendomme.

Afhængigt af udviklingen i den kommende tid, vil nedturen i aktiemarkedet kunne betyde to ting:

For det første vil flere investorer vil huske sig selv på, at det er en god ide at være diversificeret. Altså at sprede sine aktiver, så de inkluderer flere forskellige aktivgrupper. I takt med, at asset management er blevet konsolideret i de senere år og samlet på færre hænder, så er det de færreste, der ikke har ejendomme med i porteføljen.

Det giver en større risikospredning og uden at have videnskabelig dokumentation for det, så lader det til, at færre institutionelle investorer ser ejendomme som en “alternativ”, og dermed mere risikofyldt, investering end tidligere. Måske fordi boligefterspørgslen er steget i hele den vestlige verden i takt med befolkningstilvæksten, og risikoen dermed generelt anses som mindre især for den type ejendominvesteringer.

For det andet, så vil det også betyde, at hvis en investeringskomite i en institutionel investor eller en kapitalfond har udstukket en strategi for allokering af midler, så er fordelingen af aktiver i porteføljen udsat for nogle store bevægelser. Når aktierne på så kort tid fylder så meget mindre, så er det nu spørgsmålet, om strategien efterlader plads til flere ejendomsinvesteringer, som procentvis vil fylde mere.

Flere ser på både nybyggeri og transformation
Der er intet, der taler imod ejendomsinvesteringer netop nu, hvor købere og sælgere faktisk er lige ved at kunne mødes om et nyt afkastniveau. Der er netop begyndt at falde ro på markedet. En stabilitet, der gør, at flere – både mindre og større udviklere og bygherre – ser på både nybyggeri, men også på transformationer af nogle af de eksisterende ejendomme, som i den grad venter på at få nyt liv.

Så det store spørgsmål er, om markedet kan gå – eller flyve over vandende – med den spirende marts-optimisme i bagagen. Nøgternt er der intet forandret på den korte bane. Pensioner og opsparinger er faldet, men de vil med en langsigtet horisont sagtens kunne rette sig, inden de skal bruges. Ligesom de gjorde efter finanskrisen.

Opgaven bliver at tale fakta op og holde fast i, at selvom udmeldingerne er markante, så viser beregningerne fra flere aktører, at de isoleret set har forholdsvis lille effekt på dansk økonomi.

Så den danske ejendomsbranche, – og dansk erhvervsliv generelt, – skal holde fast i sig selv. Selvom det kan være svært. Husk Mipim-viben, hvad enten du var der eller ej. Og hvis du har brug for lige at få fornemmelsen tilbage, så få den genopfrisket her.