I denne uge kunne en af Danmarks største entreprenører, MT Højgaard offentliggøre, at koncernens selvstændige projektudviklingsselskab bliver nedlagt.

Det er ikke første gang, at en entreprenør ikke rigtig kan beslutte sig for, om projektudvikling skal være en del af kerneforretningen eller skal stå på egne ben.

Gennem årene har de store entreprenører bøvlet med organiseringen af aktiviteter indenfor projektudvikling igen og igen.

Humlen er, at projektudvikling er der, hvor de store penge kan tjenes, hvis man er dygtig.

Når man er en entreprenørforretning, og for manges vedkommende måske roder med 2-5 procent i marginaler på en god dag, er det superattraktivt at prøve at tage en del af den kage, som man ser projektudviklingsselskaberne ellers holder for sig selv. Og hvis man er god til at finde, købe og modne jord og finde en lejer eller køber, påtager man sig en risiko, men der er også store penge at tjene. Som oftest rimer højere afkast naturligvis på højere risiko. Når man derimod først kommer ind på en opgave forholdsvis sent i forløbet og mere overtager en leverandør-rolle, er man sjældent den, der løber med de store fortjenester.

Gennem tiderne har entreprenører købt jord op, så de er klar, når en kunde banker på døren og spørger, om de kan bygge et domicil eller en anden type ejendom. Hvis de ligger inde med jorden og kan komme med en skræddersyet løsning, er der større sandsynlighed for, at man kan føde den store entreprenørmaskine løbende og ikke skal vente på, at en kunde selv finder noget jord og skal have bygget og samtidig kan man høste projektudviklingsbetalingen, som kan være måske 20 procent i gode tider.

Det har de fleste store entreprenører erkendt, og derfor har vi NCC Property Development, Skanskas projektudviklingsafdeling, firmaer som Casa og KPC, der i dag er blevet til Nordstern, – og så selvfølgelig MT Højgaard Projektudvikling.

Usædvanlig begrundelse
Men i sidstnævnte er det nu slut. Den nytiltrådte adm. direktør i MT Højgaard fortalte nemlig, at “projektudvikling var i vores sammenhæng en lille forretning med en omsætning på 500 millioner kr., mens MT Højgaard Danmark og Enemærke & Petersen bidrager med en samlet omsætning på 10 milliarder kr. Så der var en uligevægt i vores forretningsben, som vi gerne ville strømline.”

Hvis det er den egentlige begrundelse, så er den usædvanlig. Det vil jo svare til, at en stor fødevarekoncern har en dagligvarekæde og en gourmetlinje, men lægger gourmetlinjen ind i dagligvarekæden, fordi man ikke kan have forretningsben af forskellig størrelse. Det går også direkte imod projektudviklingsbenets natur, som er den lille hurtige, innovative og hitte-på-somme, der kan identificere de gode muligheder før alle andre. Det kræver oftest noget andet end at være en afdeling i en stor entreprenørvirksomhed, viser erfaringen.

Den anden begrundelse rammer lige ned i et dilemma, der alle dage har været til stede, når entreprenørerne gik i developermode. Den går nemlig ud på, at MT Højgaard “kan blive mere effektive og afklarede ved at have alle dele af vores entreprenørforretning i én organisation”.

Den del er også spændende, fordi den rummer så mange iboende dilemmaer. Der har nemlig altid været en diskussion i de entreprenørejede udviklingsselskaber om, hvorvidt de kunne stille de rigtige priser, hvis de var afhængige af at skulle teame op med entreprenørdelen af virksomheden, og dermed ikke kunne vælge frit blandt de bedste tilbud i markedet.

Det har gennem årene fået flere selskaber til at skille udviklingsdelen ud, simpelthen fordi det ledte til en intern kamp om, hvor pengene skulle tjenes, men nu vælger MT Højgaard altså det modsatte. Hos konkurrenten NCC går man en anden vej og ansatte i december 2024 en ny adm. direktør for NCC Property Development, der refererer direkte til toppen i Stockholm, men selvfølgelig forventes i flest mulige tilfælde at bruge NCC Danmark som entreprenør på udviklingsselskaberne, selvom det er et søster- og ikke et moderselskab.

Endelig må man ikke underkende, at den store risiko ved at have to selskaber er selvfølgelig, at man konkurrerer internt i stedet for at have et fælles resultatmål. Men det handler i høj grad om organisering. Det, der nu bliver spændende, er at se, om MT Højgaard fremover vil satse ægte på projektudvikling eller om det de facto er et farvel til projektudviklingsforretningen, hvis det ikke lige handler om at understøtte fødningen ind til entreprenørforretningen. Og også om der vil blive brugt ressourcer på at købe mere jord op end det, der lige kan bruges på en kortere horisont.

Det er alt sammen interne overvejelser. Men lukningen af MT Højgaard  er heller ikke nødvendigvis godt nyt for markedet generelt.

Vi har ganske få dedikerede projektudviklere i Danmark af større kaliber i form af selskaber som for eksempel Nrep, AG Gruppen, A. Enggaard, FB Gruppen, Alfa Development, Sjælsø Management, Kilden & Hindby og NPV foruden selvfølgelig de entreprenørfødte som NCC Property Development, Skanska og Nordstern. Senest så vi, hvor risikofyldt et marked det er, da Tetriis måtte kaste håndklædet i ringen i efteråret. Det efterlader udviklingen af dansk byggeri til pensionskasser, som i sin natur skal være forholdsvis risikoaverse.

Når vi samtidig står midt i en tid, hvor der er brug for at tænke innovativt, kreativt og transformativt for at møde efterspørgslen på boliger i et marked, hvor et øget udbud bliver set som en af de bedste veje til at sikre, at priserne ikke stikker mere af, så er lukningen af MT Højgaard Projektudvikling desværre nok et skridt i den forkerte retning.

Til gengæld, så tilsiger min barnelærdom indenfor det økonomiske nu engang, at hvis der er et marked, og nogle aktører er i gang med at nedskalere, så vil andre på sigt fylde det hul. Ikke mindst netop nu, hvor der både er et stærkt politisk fokus på, at udviklingen og transformationen af boliger skal øges, og der samtidig har været en årrække med få igangsættelser på grund af stigende renter og finansielle restriktioner. Det bliver interessant at se, hvem, det er, der kommer til at sparke døren ind i de kommende år for projektudvikling rummer mange flere potentialer end at være et stedbarn.