Regnskabssæsonen er netop nu i fuld gang. Siden 2022 har man kunnet aflevere helt frem til den 30. juni, og det var der flere i ejendomsbranchen, der gjorde brug af i 2024. Dem, der trækker den i lang tid, var i nogle tilfælde også dem, der afleverede en fredag eftermiddag til Erhvervs- og Selskabsstyrelsen i håb om, at der ikke var nogen – og slet ikke pressen, – der “opdagede”, at regnskabet langt om længe var afleveret.

Den mulighed er der ikke, når det gælder rapporterne om året, der gik fra de store erhvervsmæglere. Her handler det i højere grad om at komme først, dog uden at komme så meget først, at tallene skal efterkorrigeres. Til gengæld er der en bagkant, for de skal nemlig være klar inden årets store ejendomsmesse, Mipim, der som altid finder sted i starten af marts.

Derfor ser vi i disse uger, at der bliver præsenteret tal og prognoser fra flere forskellige sider. Colliers var tidlig med deres præsentation online, mens EDC har præsenteret forventningsundersøgelse og senest kom CBRE og RED Cushman Wakefield med deres forventninger til 2025.

De allerfleste år ligger rapporternes prognoser rimelig tæt, men i år er der faktisk forskel. For selv for de fineste og bedste prognosemagere i ejendomsbranchen er der ikke længere noget, der er mejslet i sten eller nemt kan trækkes ned fra de nationaløkonomiske videnshylder. Vi lever i en uforudsigelig virkelighed.

Det ser man også, når det gælder de økonomiske nøgletal, og det understregede cheføkonom i Danske Bank Las Olsen både i januar på Estate Medias Boligdagene og igen ved præsentationen af REDs årlige rapport.

Det økonomiske fundament er selve rammebetingelserne for ejendomsbranchen, og de er lidt oppe i luften: Renterne forventes at blive sat ned, men det er usikkert. Trump forventes måske at indføre toldsatser, men det er usikkert og uigennemskueligt, hvormeget og hvordan det vil påvirke økonomien og dermed efterspørgslen på kontorer, og ikke mindst er det usikkert, hvordan boligmarkedet vil blive påvirket – formentlig primært psykologisk -, af, at vi måske og måske ikke står overfor en strammet sikkerhedssituation, eller måske en fred i Ukraine. For nu blot at nævne nogle af de ting, der er i spil.

Mange ubekendte og mere uigennemskuelighed
Der er mange ubekendte på et lidt større og mere uigennemskueligt niveau end vi har set i årene fra 2012 til 2022, som har været en lang opsvingsperiode for ejendomsbranchen. Og selvom det kom bag på mange, at markedet ændrede sig i 2022, var det altså ikke helt uforudsigeligt for det var kendt fænomener, der afløste hinanden. Der kom varemangel, det førte til stigende priser, der førte til stigende inflation, og det gav stigende renter. Det var forholdsvis klassiske økonomiske markedskonsekvenser, der fulgte hinanden skridt for skridt.

Sådan er det ikke nu, og det betyder også, at der er kommet større variation i mæglernes prognoser. Måske er der også kommet større behov for at markere sig og skille sig ud i et marked, hvor der er mere kamp om opgaverne.

Der er to vigtige områder, hvor mæglerne ligger forholdsvis langt fra hinanden:

Det ene er prognosticeringen af transaktionsvolumen. RED Cushman Wakefield går for eksempel her med en fremgang på hele 20-30 procent, Colliers på 15-20 procent, mens CBRE mere ligger på niveauet 10 procent. Og som Executive Director Christian Bro Jansen, CBRE, sagde i forbindelse med præsentationen af forventningen:

– Det er vores bud, men det kan vi godt se er konservativt i forhold til vores konkurrenter.

Lejepriserne bare stiger og stiger – eller gør de?
Den anden ting som de store mæglerhuse ikke er helt enige om er, hvor meget lejepriserne egentlig kan stige. Her kigger Colliers og CBRE på den altid brugbare og trofaste teori om udbud og efterspørgsel. Og eftersom efterspørgslen er høj i både København og Aarhus, og nybyggeriet og dermed det kommende udbud er stærkt begrænset især i København, vil priserne fortsætte med at stige på lejeboliger. Det skal ses i lyset af, at priserne på ejerboliger i København er så høje, at de færreste unge har mulighed for at komme ind på den del af markedet, og derfor holder sig til lejeboligerne.

Rækkevidden af den teori blev anfægtet hos RED Cushman Wakefield, hvor Managing Partner Nicholas Thurø mener, at der er grænser for, hvor meget priserne kan stige. Set i lyset af, at bolig er det klart største segment i det danske ejendomsmarked, er det en essentiel overvejelse at gøre sig, men som man ser, må man altså selv drage sine konklusioner ud fra de fakta, der bliver præsenteret. Og i øvrigt – er det jo selvfølgelig altid sådan, – altså, at man hører meget, men i sidste ende selv må konkludere.

En ting, som alle dog er enige om er, at vinduet for at skabe en frasalgscase er pivåbent lige nu.

Det kan faktisk regnes hjem at købe til afkast på helt ned til 3,5-4 procent, hvis casen er, at man frasælger lejlighederne, og mange efterspørger netop den form for value-add. Her er risikoen, at nogle sælgere af den type ejendomme nok ret hurtigt vil rette ind og enten selv stå for salgscasen eller forlange højere priser, så vinduet forventes kun at være åbent i en kortere periode. En anden risiko er, at man som køber er afhængig af høj churn, for man kan jo kun sælge, når de eksisterende lejere opsiger deres lejemål. Det gør i øvrigt også den form for value-add case meget afhængig af egenkapital, for det er de færreste financiers, der kan leve med at finansiere en case uden at vide, hvornår den kommer i mål.

Investorerne går efter “senge og skure”
Den sidste ting, som de seneste ugers præsentationer har vist, er, at der er bred enighed om, at det som man på engelsk kalder “beds and sheds” og som med lidt gode vilje kan oversættes til “senge og skure”, også vil have sin berettigelse i 2025. Det vil altså være boliger, logistik og til dels “sengevarianten” hoteller, som investorerne vil gå efter. Dermed er der heller ikke nogen af prognoserne, der generelt tror på et hurtigt quick-fix for hverken kontorer eller butikker.

Der er helt generelt også enighed om, at de udenlandske investorer, ja – de vender tilbage. Buddet er flere steder på, at de overhaler de danske i 2025 målt på volumen. Men mens de fleste forudsigelser er generaliserede, vover CBREs Christian Bro Jansen at være meget konkret på netop det punkt.

– Vi forventer, at der kommer fem nye udenlandske investorer, som alle lægger over 500 millioner kr. i 2025, lyder forudsigelsen.

Så bliver det spændende at se, hvad de skal købe, for er der én ting, som alle mæglerne er enige om, er det, at det bliver ikke investorer, der kommer til at mangle: Det bliver aktiver, som de kan købe. Og det gør det selvfølgelig kun mere interessant at være blandt dem, der allerede ejer ejendomme i det danske marked og især i København.