I august kunne Pensiondanmark meddele, at Marius Møller ville stoppe som direktør for pensionskassens ejendomsinvesteringer. Og tirsdag blev det så offentliggjort, hvem der bliver hans afløser. Det bliver Torben Modvig og dermed en af de stærkeste profiler i det danske ejendomsmarked i krydsfeltet mellem projektudvikling og byggeri. Samtidig er han en af de få, der har arbejdet internationalt, med ansvar for boligudvikleren Bonava i både Sverige og Norge.

Pensiondanmark har ejendomme for mere end 30 milliarder kr. og er kendt for at stå for betydelige både by- og udviklingsprojekter. Derfor er valget af Torben Modvig klogt. Samtidig viser det også, at Pensiondanmark ikke har følt sig fristet af at gå nogle af sine “kolleger” i branchen helt i bedene og dermed ned ad den vej, der hedder, at man outsourcer alle de styrende funktioner. Mere om det senere for, først tager vi lige et kig på Torben Modvig.

Torben Modvig har erfaring fra både tunge børsnoterede giganter og mere flamboyante selskaber i den danske udviklingshistorie. Han startede egentlig som ingeniør med speciale i udmattelsesbrud i broer og offshore konstruktioner, men det er ikke den vej, han er gået, selvom man kunne fristes til at komme med ordspil om at bygge bro mellem entreprenører og udviklere.

Karrieren førte ham ind som officer i otte år, inden han blev projektchef i Rambøll, fortsatte som ingeniør i Shell for så at blive VP i det nu hedengangne entreprenørfirma Davidsen Partnere og derefter i det ligeså hedengangne Schaumann Properties. Derefter gik turen til rollen som adm. direktør for NCCs boligudviklingsarm i både Danmark og Norge, og da det blev lavet om til et selvstændigt selskab under navnet Bonava, kom han i spidsen for det.

Kapitalfonde og rapporteringscirkus
I 2019 førte samtalerne med nu afdøde Michael Mortensen om at tage over i Casa efter stifteren til en stilling som adm. direktør i det jyske entreprenør- og udviklingsselskab, og det endte med at føre en fusion med KPC og et salg til en tysk kapitalfond med sig.

Han blev engang kåret som en af fremtidens mest talentfulde topledere, men da jeg talte med ham i et stort interview i 2022, kunne han ikke umiddelbart selv gennemskue, hvad hemmeligheden bag succesen var – eller er. Men måske hans stærke drive i forhold til ikke at tabe. Det kommer Pensiondanmark, der selv har udviklet og bygget en stor del af deres portefølje, nu til at nyde godt af, og det gør de, fordi de får en mand med både indsigt i projektudvikling og hele byggedelen. Om det lige har været ham at ryge ind i det rapporteringscirkus, som det er at være kapitalfondsejet, er dog nok mere usikkert.

Det nye for Torben Modvig bliver, at han for alvor skal stå i spidsen for en portefølje af eksisterende ejendomme og skal stikke næsen i både helt almindelig drift på den lange bane og asset management.

Men det, der for alvor bliver spændende at se, er om alt fortsætter på traditionel pensionskassevis. I dag er det sådan hos Pensiondanmark, at der sidder en knap 40 mand stor organisation og klarer styringen af en række opgaver in-house. Blandt dem er særlige teams dedikeret til byudviklingsprojekterne Fælledby og Kildedal.

Det er ikke en selvfølgelighed. Hvis man kigger lige over Nordhavn til en anden pensionsgigant, PFA Ejendomme, så outsourcer man nemlig mange af kernestyringsopgaverne og står primært for selve investeringerne. Her investerer man også i nogen grad mere i enkelte ejendomme end i hele byområder, så det er en del af forklaringen.

Mange bruger mindre rådgivere
Vi så senest, at PFA valgte 1. januar at outsource asset management på boligporteføljen til 4 milliarder kr. med det nystartede Evervest med William Kanta og Sune Ingemann i spidsen. Og der er mange andre eksempler på, at den danske pensionskassesektors ejendomsafdelinger bruger mange mindre selskaber til større opgaver. Det gælder ikke bare Pensiondanmark og PFA, men også for eksempel Danica og Topdanmark, og det brødføder en lang række selskaber, som kunne være for eksempel Sandbeck, Citadel eller Bifrost, der alle har betydelig erfaring fra store organisationer, inden de startede op for sig selv.

Fordele og ulemper er temmelig synlige. Pensionskasserne slipper for at ansætte og opsige afhængigt af, hvilke projekter de har. De kan håndplukke små teams med helt konkret erfaring i netop den opgave, de har brug for, og de kan sikre sig, at de får kræfter i markedet, som er dedikeret til at hjælpe dem med netop den konkrete opgave eller projekt.

Risikoen er, at man får for lidt hands on, at man bliver afhængig af enkeltpersoner eller meget små teams på milliardprojekter, og værst tænkeligt, at man bliver “snydt” eller i hvert fald uberettiget inddraget i forretningsmetoder, man ikke kan se sig selv i, som det skete for PFA i forbindelse med styringen af Nordø, hvor V2C var bygherrerådgiver. Det hører heldigvis til sjældenhederne.

Men hvad er bedst? Det er her, det bliver rigtig interessant.

For vi ved det ikke. Og det ved vi ikke, fordi den brede ejendomsbranche har meget lidt indsigt i, hvordan Danmarks største ejendomsselskaber forvalter deres ejendomme, deres projektudvikling og deres byggerier. Jeg har en formodning om, at pensionskasserne deler så lidt, fordi de ikke ønsker at afsløre overfor konkurrenter, om de gør det godt eller dårligt eller måske vil de ikke bruge ressourcer på det.

Her mener jeg, at de tager fejl. For det første kunne de lære af hinanden, men for det andet er der også et ansvar i at være de kæmpe drivere af hele den danske ejendomsbranche og for så vidt også byggesektoren og i mange tilfælde det byggede miljø i byer over hele landet.

På tide at blive endnu mere “the good guys”
Så det er på tide, at de ikke kun – og det er endda kun delvist – benchmarker sig på ESG og andre parametre, som er relevante i forhold til at positionere sig som “the good guys” overfor deres pensionsopsparere.

I Sverige er der stor transparens både i bygge- og ejendomssektoren, fordi deres største ejendomsselskaber og udviklere er børsnoterede selskaber, der er nødt til at offentliggøre alt fra deres arbejdsmetoder til deres priser og afkast på enkelte projekter, indkøb og finansiering.

I Danmark bryster vi os af, at vi er blevet mere transparente de sidste 10 år, hvor udenlandske investorer har været i markedet. Det er også rigtigt, at vi er kommet langt, men der er brug for, at de toneangivende i markedet bliver langt mere synlige og viser, hvordan de egentlig driver deres forretning, og hvad de anser for “best practice” på alle fronter.

Den åbenhed, inklusion og fremfor alt synlighed er noget Torben Modvig har meget stor indsigt og erfaring med fra sine år i svenske koncerner. Det må derfor være en stor opfordring herfra, at han tager den med sig ind i den danske pensionsbranche. Så kan han lægge det oveni den stejle læringskurve, som det under alle omstændigheder formentlig bliver, når han til sommer har gjort sit job i Nordstern færdigt og skifter til Pensiondanmarks Langelinie-domicil.

Tillykke og held og lykke med jobbet til både Pensiondanmark og Torben Modvig!