
torsdag 16. januar 2025 12:41
Ikke alle boligprojekter går godt – her gik det galt
Boliger er den mest efterspurgte aktivklasse i ejendomsmarkedet.
En gedigen befolkningstilvækst, der gør, at vi snart er 6 millioner mennesker i Danmark betyder, at tomgangen i de store byer er lav, og der er behov for stort set alle typer boliger. Stort set. For man kan også ramme så forkert, at en ejendom ikke kan regnes hjem. I denne uge kom det frem, at ejendommen Unity i Aarhus langt om længe er blevet solgt.
Ikke fordi det var det rigtige tidspunkt, men fordi den bagvedliggende struktur Aerof-fonden, der hører hjemme i Luxemborg, nu engang havde lovet investorerne, at tingene skulle realiseres. Unity er om noget blevet et symbol på, hvad der sker, når man ikke læser markedet skarpt og samtidig bliver ramt af “the perfect storm” med stigende byggepriser og stor konkurrence.
På overfladen kunne Unity godt se ud som en rigtig god ide, da Aberdeen Standard Investments, der dengang var en af Danmarks største ejendomsforvaltere købte grunden på hjørnet af Hasle Ringvej og Randersvej i det nordlige Aarhus i 2020.
Købet var en forlængelse af en ambition om at bygge ikoniske boligtårne i de største byer i Danmark. Planen blev påbegyndt med Horisonten i Aalborg, Papirtårnet i Silkeborg og Strandterrasserne i Køge, inden Unity kom i spil.
– Aarhus har altid været et fokuspunkt for os, og det er glædeligt, at vi nu endelig kan offentliggøre, at det gamle La Tour Hotel genfødes som et ikonisk højhus på 28 etager med moderne boliger, sagde Fund Manager Michael Schumann, Aberdeen Standard Investments, i en artikel på estatemedia.dk.
Som sagt, så gjort. Byggeriet stod færdigt i eftersommeren 2023 tegnet af aarhusianske Arkitema i samarbejde med ingeniørfirmaet Brix & Kamp og opført i totalentreprise af oprindeligt KPC, der i mellemtiden blev til Nordstern, til DGNB Sølv. De 652 lejligheder er mellem 29 og 93 kvm med værelse, køkken, badeværelse og privat altan foruden fælles faciliteter som fitness, loungeområde, tagterrasse, cafe, vaskeri, 800 kvm tagterrasser i forskellige niveauer og plads til 76 biler i kælderen.
Fakta: Abrdns Aerof-fond
Aerof-fonden er udbudt af Abrdn, det tidligere Aberdeen Asset Management.
I Danmark har Aerof-fonden udover Unity som er det største projekt også Strandterrasserne i Køge og Horisonten i Aalborg, mens Papirtårnet i Silkeborg, som også var en del af porteføljen tidligere, er solgt som ejerlejligheder.
Selve Unity-konceptporteføljen består udover ejendommen i Aarhus af ejendomme i Malmö, Stockholm og Kista i Sverige og i Tampere og Helsinki i Finland.
Lækre designerlejligheder til expats
Mange steder i verden er der efterspørgsel på at skulle gøre få praktiske opgaver selv – ikke mindst fra studerende. Så hvorfor ikke udvikle et koncept, der tilbyder lækre designerlejligheder til studerende og expats, som kan tilbyde yderligere ydelser og på den måde skabe økonomi i konceptet?
På overfladen giver det god mening.
Men Danmark, Sverige og Finland er ikke hverken Spanien eller USA, hvor teenagere er vant til, at mor klarer alt og i øvrigt også betaler for bolig og uddannelse.
I Danmark er unge vant til at klare sig selv både økonomisk og personligt, og mange sætter en ære i det. Vi er heller ikke vant til at flytte ind i anonymt indrettede boliger, hvor man ikke må hænge noget op på væggen, som man kender boligudbuddet fra Asien eller USA. Heller ikke selvom det er indrettet af indretningsarkitekten Tom Dixon, som det er i Unity. Derfor var konceptet fra starten udfordret, for så mange expats er der tydeligvis trods alt ikke i Aarhus.
Problemet var også, at for det aarhusianske marked var de 652 lejligheder i Unity rigtig meget. Men for at det ikke skulle være løgn, så stod et andet temmelig tilsvarende studieboligkoncept i form af Basecamp med 668 lejligheder færdigt på næsten samme tid. Og den kombi kunne markedet ikke bære på det tidspunkt for oveni blev der nedlagt 3.900 udenlandske studiepladser i 2022, og de var præcis målgruppen både for Basecamp og Unity.
Dermed måtte der ses på priserne, for efterspørgslen var der bare ikke. En sidste svær ting for Unity er ejerstrukturen, der har betydet, at man var nødt til at forcere et salg. Jeg kender ikke indholdet i den konkrete struktur, men generelt kan det siges, at når og hvis der er flere investorer med vidt forskellige motiver og tidshorisonter i en fond, så er det yderst vanskeligt at ændre på det, der først er blevet aftalt.
Hvis man har været i ejendomsbranchen i mere end 17 år og dermed har oplevet finanskrisen, så kan man nok huske, at det bliver rigtig bøvlet, hvis man skal have et 2- eller 3-cifret antal investorer og/eller financiers til at blive enige om for eksempel at vente med at sælge og have lidt tålmodighed til udlejningsgraden er højere. Det lader sig nærmest ikke gøre, og derfor vælger de fleste at holde sig til de indgåede aftaler.
Kæmpen er ved at blive solgt
Derfor kunne Aarhus Stiftstidende i sommer afsløre, at “Kæmpen på Randersvej er ved at blive solgt”. For sælges skulle den, koste hvad det ville. Allerede dengang kunne man se, at ejerne stod til et stort tab, selvom to mæglere – blandt andet Kasper Bøtcher fra Danbolig i Aarhus – har kæmpet med at nedbringe tomgangen og dermed begrænse tabet. Det har de haft så stor succes med, at der nu “kun” er knap 50 ledige lejligheder i ejendommen, hvilket betyder, at godt 92 procent af arealet er udlejet.
Der er to ting, der er vigtige at tage ved lære af i forbindelse med Unity-sagen.
Den ene er, at det er altså ikke “alt, der glimter, der er guld”. Boligmarkedet er klart det sikreste og mest interessante aktiv i øjeblikket, men man må ikke undervurdere sin målgruppeanalyse. Unity har ramt decideret skævt til tiden.
Den anden er, at nok undergår vi en internationalisering, men vi ligner ikke 1:1 hverken andre europæiske lande eller oversøiske markeder. Man kan ikke ukritisk implementere koncepter, der virker andre steder og tro, at de også virker i de nordiske lande, hvor vi har helt vores egen måde at klare os selv.
Så selvom boligsegmentet er det med overlegenhed mest investorbesøgte ejendomsaktiv i øjeblikket, så er det ikke risikofrit. Omvendt er det heldigvis de færreste projekter, der kommer ind i en så “perfect storm” som Unity.
Fakta: Abrdn i Danmark
Aberdeen Asset Management blev bygget op fra grunden i Danmark i 2002 af og med den nuværende adm. direktør for Fokus Nordic, Tonny Nielsen, i spidsen. Han stoppede i 2016 på et tidspunkt, hvor selskabet havde fejret endnu en god ekspansion med overtagelsen af asset management fra Danica Ejendomme og var oppe på knap 70 medarbejdere.
I 2017 fusionerede Standard Life og Aberdeen Asset Management og blev Europas dengang største kapitalforvalter, men samtidig valgte selskabet at drosle ned på sit ejendomsengagement i Danmark. Den danske forvaltningsportefølje blev derfor solgt til det daværende Deas Asset Management. I dag er der aktiver under forvaltning i Abrdn for 368 milliarder pund, hvoraf under 10 procent, 31 milliarder pund er placeret i ejendomme over hele verden.