Kampen om borgmesterposten i København er allerede gået ind, og det er ikke det eneste sted. Over hele landet er valgkampen så småt allerede skudt i gang, selvom der først er kommunalvalg den 18. november 2025.

Et af temaerne er, at der mangler billige boliger. Endnu er der dog ikke nogen, der er kommet med præcise forklaringer på, hvordan de vil skaffe dem, og det er forståeligt nok, for der er ikke rigtig nogen nemme løsninger.

Der er ikke nogen tvivl om, at der mangler boliger, som kan betales af folk med en gennemsnitlig eller lavere indkomst. Det gælder både i Danmarks store byer, men også i mange provinsbyer, hvor det kan være svært at få det til at hænge sammen, hvis man vil videre fra parcelhuset til for eksempel en lejlighed, der er mere ældreegnet.

Der er flere grunde til, at priserne på boligmarkedet er steget markant de seneste år. Men en af de vigtigste er, at efterspørgslen øges på grund af en voksende befolkning, og udbuddet ikke stiger i samme takt. Søgningen går i retning af centrum i byerne, og her er boligbyggeriet nærmest styrtdykket de sidste par år.

Både de boliger, der blev bygget i boomårene efter finanskrisen fra 2014-2022, og også de nyeste, er typisk bygget som lejeboliger. Det har kun yderligere øget efterspørgselen på ejerboligerne og medvirket til at holde hånden under prisstigningerne, selvom der har været en forventning om præcis det modsatte.

Det har samlet set ført til, at selvom priserne også er øget på lejeboliger, så er det nu dyrere at bo i en ejerbolig end i en lejebolig. Den såkaldte boligbyrde, altså hvor meget man betaler af sin husstandsindkomst til sin bolig, er faldet i lejeboligerne. Igen skal man dog skelne mellem de store byer og Danmarks mindre byer, hvor lejepriserne ikke kan sættes så højt, og det derfor ikke kan betale sig at investere længere.

Årsagen til de mange lejeboliger er blandt andet, at der er EU-regulerede momsregler, der gør det mere attraktivt at bygge lejeboliger end ejerboliger for de fleste professionelle udviklere.

Hybriden, andelsboliger, lider til gengæld under nogle systemiske krav til finansieringsgodkendelsen, der gør det uattraktivt at opføre dem for udviklerne og nærmest umuligt for kommende beboere at blive finansielt godkendt, så de kan købe.

For udviklerne er det også mere bøvlet at bygge ejerboliger og sælge i detail end det er at sælge en boligblok til en enkelt professionel investor. Og endelig så er der ikke nogen forretning i ejerboliger for hverken transaktionsmæglere eller andre, der henvender sig til de professionelle købere. Alt i alt er der altså ikke noget, der får ejendomsbranchen til at kaste sig over ejerboliger her og nu, medmindre incitamentsstrukturen ændrer sig.

Og det er så det, jeg mener, at den bør.

De fleste er nemlig i dag enige om, at man skaber den bedste samfundsstruktur ved at udvikle blandede byer. Men lige nu bliver der bygget for mange lejeboliger i forhold til ejerboliger.

Det er selvfølgelig forståeligt og helt nødvendigt, at borgmestrene går til valg på at skaffe billige boliger, for det mangler der. Og hvem vil ikke gerne have det. Det er letforståeligt og et populært budskab, omend de praktiske løsningsmodeller er ukonkrete.

Men det er nok både mere realistisk og ligeså nødvendigt at fokusere på at skaffe flere boliger i det hele taget. Hvis udbuddet generelt øges, så vil priserne også falde, og alt andet lige vil det skabe en bedre blandet by med flere forskellige ejerformer.

Man må ikke glemme, at de allerfleste danskere gerne vil “have deres eget” og kunne skrue en skrue i væggen uden at tænke på, hvad de skal betale i istandsættelse ved fraflytning.

For selvom mange i øjeblikket ender i en lejebolig, så er det ikke det samme som, at hvis de kunne vælge frit, så ikke gerne ville kunne kalde sig for bolig- eller andelsboligejer. Der er mange følelser forbundet med det, men det er også et spørgsmål om, at medmindre man vælger afdragsfrie lån, så kan de fleste godt gennemskue, at de betaler en del af huslejen til egen opsparing og ikke til en pensionskasse, kapitalfond eller privat udlejer.

Så ja. Der er faktisk også brug for flere dyre boliger, for der er mange i markedet, der foretrækker en ejerbolig, og hvis udbuddet ikke øges, så vil priserne blive ved med at stige.

Så der er en opgave for de kommende borgmestre i at se på incitamentsstrukturen for boligbyggeri helt generelt, – både de dyre og de billige.