Casen kan ikke længere hænge sammen. Der er indkøbt en grund, der er beregnet en byggepris, og det flugter med et markedskonformt afkast, når det hele skal sælges igen hurtigst muligt.

Sådan er markedsmodellen for de fleste projektudviklere, og det er også en del af indtjeningsgrundlaget for de store entreprenører, der delvist fodrer entrepriseafdelingen med selvudviklede projekter.

Men for godt to år siden begyndte renterne for alvor at stige. Det kom efter en årrække med rigtig god indtjening og dermed også med velpolstrede selskaber. Forventningen var, at den ville falde igen efter kort tid, og derfor kunne de fleste organisationer med få tilpasninger holdes kørende. Men sådan er det ikke gået, og med endnu nogle skuffende meldinger de seneste uger, der ikke taler for rentenedsættelser lige med det samme, strammer nettet til for projektudviklerne. Den businesscase, der lå til grund for grundindkøbene, kan mange steder ikke længere holde.

Spændet mellem statsobligationer og investeringer i ejendomme er ikke stort nok med de priser, som projekterne er regnet igennem på, og derfor bliver det svært at afsætte dem.

Det bliver rigtigt hårdt nu
Det bliver rigtig hårdt for flere store aktører i de kommende måneder. De er nødt til at tilpasse organisationerne til et andet niveau end der er købt arbejdskraft ind til, for ikke at forbløde.

Der er ikke meget håb eller hjælp at hente i bankerne i øjeblikket. De har taget konsekvensen af markedssituationen og låner ikke meget mere end op til 50 procent ud til de fleste projekter, mens kravet om forhåndsudlejning eller -salg kan ligge på op mod 80-90 procent for at få finansiering.

Det er dermed dystre udsigter for nogle dele af ejendomsbranchen, og med foden lige foran døren til regnskabssæsonen, så vil vi i den kommende tid komme til at se udmeldinger, der ikke bidrager til den positive stemning.

Samtidig er man begyndt at tage bestik af situationen andre steder i branchen. I denne uge meldte investeringsselskabet Thylander ud, at der er rejst kapital til en ny fond, der skal købe op i mid-market segmentet i forventning om, at der snart viser sig “et opsparet frasalgsbehov”, der vil give attraktive investeringsmuligheder i mid-market segment. Eller sagt på en anden måde: Sælgerne har længe holdt på ejendommene i håb om, at priserne ville rette sig, men nu går den snart ikke længere.

Mon ikke også Thylander har regnet lidt på udløbsdatoen for nogle af de closed-ended fonde, altså fonde, hvor investorerne har fået lovet en bestemt exit-dato, som købte massivt op i slutningen af 00erne, når de taler om gode opkøbsmuligheder og fundet ud, af at der må komme noget til salg snart?

I denne uge kunne man også læse, at Heimdal Nordic sammen med Pensam har oprettet en ny kreditfond med op til 3,5 milliarder kr., der kan stille kapital til rådighed for ejendomsbranchen og skal gøre Heimdal Nordic til markedsleder for finansieringsløsninger.

Krisen begynder at sætte sig
Alt det ovennævnte er tegn på, at krisen begynder at sætte sig. Og for de virksomheder, der lige nu skal “æde” en nedgang eller de medarbejdere, der ikke kan komme i gang med det, de er ansat til og bliver opsagt, er det frustrerende og måske endda fortvivlende, når den ramme, der er bygget op, falder sammen.

Den nuværende udvikling bunder i, at ejendomsmarkedet har været i et vacuum. Alle har de sidste to år ventet på korrektionen – eller måske håbet på, at den alligevel ikke var nødvendig. Men vi kommer ikke udenom, at der skal ske en markedstilpasning.

Nu begynder den at komme eller er i hvert fald lige på trapperne – både når det gælder transaktionerne og udviklingsprojekterne, – og det er godt nyt for markedet generelt, selvom det rammer hårdt der, hvor korrektionerne tager mest fat.

Branchen har isoleret set ikke godt af at stå stille, og det har dens betydning i samfundsudviklingen heller ikke. Vi skal videre. Både med den grønne omstilling og de investeringer, der ligger der. Men også med at sikre, at der kommer et fortsat flow af boligprojekter, for vi mangler boliger i Danmark.

Så hvor kynisk det end kan lyde, så står vi nu foran begyndelsen på enden af rentekrisen. Og det er godt nyt.