De seneste år har man i ejendomsbranchen talt meget om de mange udenlandske og nye investorer i det danske marked. Fremfor alt har de tilført en professionalisme i forvaltningen af ejendomme, som kommer de fleste interessenter til gode.

Flere af dem har for eksempel formaliseret kontakten til lejerne, gjort ind- og udflytning mere gennemskueligt og sikret holdbare processer i valg af leverandører ligesom de skubber på i forhold til bæredygtighed og andre målbare investorkriterier.

For nogles vedkommende – med hovedvægt på de mange svenske og ikke mindst børsnoterede – har det også skabt større transparens, at meget professionelle investorer kommer ind på markedet og i det hele taget givet et skub til de danske aktører.

Ser man på de 25 største ejendomsselskaber i Danmark, så har de ejendomme for over 800 milliarder kr., og alene de selskaber, der enten er en pensionskasse eller er et selskab ejet direkte af en pensionskasse har ejendomme for over 300 milliarder kr.

Det er disse selskaber, der i høj grad kommunikerer, at de investerer langsigtet, og det gør de klogt i. For med så stor en del af den danske bygningsmasse på bøgerne, så har de en helt afgørende stemme i den grønne omstilling. Når de igangsætter byggerier eller vælger at renovere, så batter det noget.

Samtidig ved de godt, at deres primære interessenter er pensionsopsparerne. Det er lange penge, og derfor kan man tillade sig at investere i noget, der for alvor kommer til at gøre en forskel om mange år. Eller kan man? For hvad er det vi i bund og grund måler pensionskassernes succes på? Det er det årlige afkast. Når den enkelte pensionsopsparer skal se på, hvad han eller hun får for pengene, så kigger man på det årlige afkast og holder den ene op mod den anden.

Hvis man allerede havde erfaring, så ville det være anderledes. Men det ville kræve, at man var gået i gang med den grønne og bæredygtige indsats for 20 år siden. I så fald kunne man henvise til, at man på sigt vil kunne levere et markedskonformt afkast båret af projekter, der måske nok koster lidt mere, men som opvejes af dem, der allerede var igangsat for mange år siden og som dermed leverer langsigtet til bundlinjen på et højt niveau, fordi det tjenes ind i sidste ende. Men sådan er det ikke.

I begyndelsen af året fik Olav de Linde Byggesocietetets nye pris Det Grønne Fyrtårn. Det fik han blandt andet, fordi han allerede for 40 år siden var så omkostningsbevidst, at han gemte brugte byggematerialer, fordi han nok kunne få brug for dem på et senere tidspunkt. Olav de Linde siger selv, at hans afkast har været markedskonformt over årene, men at der for at blive ved med at købe ældre ejendomme op og renovere dem bæredygtigt, har været nogle skæverter. Den lange tidshorisont har til gengæld betydet i den form for private investorer, at det udligner sig over tid.

Desværre har den danske ejendomsbranche ikke tradition for en grad af transparens, der gør, at de enkelte investorer kan læne sig op ad andres erfaringer og sige “Her kan vi se, hvad der sker over en 10-årig horisont, hvis vi tør investere i renovering fremfor nybyg eller i træ fremfor beton” for blot at nævne nogle tænkte eksempler.

For det kan man ikke i en pensionskasse. Selvfølgelig ser vi, at nogle enkelte større investorer gør det især blandt de allerstørste som kan arbejde alternativt med en mindre relativ del af porteføljen og på den måde eventuelt udligne resultatet, hvis det går galt.

Men det er undtagelsen. For generelt bliver man nemlig målt hele tiden. Så selvom man måske har de bedste ideer og gode intentioner hos ejendomsdirektøren eller investeringsdirektøren om at turde opgradere og gøre noget nyt, så vil det være en enorm chance at tage at sidde i en bestyrelse eller et investeringsboard og sige ja til de spændende nye ideer uden evidens.

Derfor sker det ikke, og det kan man godt forstå. For hvem er det lige, der har lyst til at blive skudt i skoene, at man er uansvarlig. Problemet er bare, at måske var man i virkeligheden den ansvarlige, der turde tage de langsigtede, modige beslutninger. Og ikke den, der godkendte endnu et boligbyggeri, der til forveksling ligner de andre vi har set i de senere år.

Så hvordan får vi forenet de to hensyn? Jeg har ikke svaret, men det er et dilemma, som alt for få italesætter i ejendomsbranchen. Og det er alligevel sjældent, at et problem forsvinder bare fordi, man ikke taler om det.