Af Morten Marott Larsen, underdirektør i EjendomDanmark

Hvis Finanstilsynets: ”Vejledning om finansiering af udlejningsejendomme og ejendomsprojekter,” træder i kraft i sin nuværende form, er der udsigt til, at danskerne skal have flere penge op af lommen for at bo. Udkastet lægger nemlig op til færre belåningsmuligheder for ejendomsinvestorer, hvilket i yderste konsekvens vil føre til et fald i ejendomsbyggeriet og en øget efterspørgsel på de eksisterende ejendomme – ergo prisstigninger for både købere og lejere.

Den er målrettet banker og realkreditinstitutter, og består af ca. 120 krav, der ”bør” opfyldes og ca. 80 krav, der ”skal” opfyldes, hvis en kunde ønsker at låne penge til en ejendomsinvestering.

Ifølge Finanstilsynet er vejledningen affødt af den økonomiske situation herhjemme og er sat i verden for at forebygge større tab ved udlån til udlejningsejendomme og ejendomsprojekter, som man så under for eksempel finanskrisen. Det er svært at være uenig i, at vi skal forebygge kriser på ejendomsmarkedet, men hvad angår vejledningen, er der altså stor risiko for en urimelig forringelse af udlånsvilkårene.

Detaljegraden minder om lovgivning
Ejendomsbranchen har afgørende samfundsøkonomisk betydning, og derfor er det vigtigt, at vi skaber gode rammer, der kan balancere behovet for gode, finansielle forhold over for samfundets løbende behov for at tilvejebringe finansiering til udbygning af den infrastruktur, som ejendomme udgør. Derfor er er jeg som udgangspunkt positiv over for en vejledning, men udkastet rammer ikke den nødvendige balance.

For mig at se, har den samlede vejledning karakter af en lang tjekliste, der skader sunde og fornuftige ejendomsinvesteringer. Den er alt for detaljeret og omfattende på trods af, at der på intet tidspunkt er to sager, der er ens på dette område. Reglerne er for ufleksible og det betyder, at bankerne ikke kan tage individuelle hensyn i en given lånesag. I virkeligheden minder detaljegraden mest af alt om lovgivning.

Finanstilsynet har ellers tidligere udtalt, at bankerne ikke er forpligtede til at følge en vejledning, men at denne skal ses som en rettesnor til, hvordan tilsynet forholder sig til bankernes udlån til udlejningsejendomme og ejendomsprojekter. Men på trods af, at der er tale om en vejledning, er den normdannende for pengeinstitutterne, fordi ingen ”tør” at fortolke den, ligesom bankerne også skal stå til regnskab, hvis de ikke følger reglerne. Og det er netop derfor, jeg er bekymret for ejendomsbyggeriets fremtid.

Færre muligheder for at låne penge
Den 40-siders lange vejledning griber kraftigt ind i bankernes kreditpolitik og risikovurdering, og indskrænker overordnet set mulighederne for at låne penge, hvis man er ejendomsinvestor. Lad mig nævne bare nogle enkelte af vejledningens mange krav.

Udkastet indeholder fx anbefalinger for, hvor høj belåning bankerne må yde på forskellige typer udlejningsejendomme og ejendomsprojekter. Derudover stiller den krav til kundens egenkapital og egenfinansiering. De reelle krav til egenkapitalen kan komme til at overstige hele 50 procent i områder og ejendomstyper med lave afkast. Det betyder, at store dele af branchen ikke kan foretage investeringer på disse dele af markedet, selvom virksomhederne er robuste og kreditinstitutterne har tiltro til dem.

De mange krav kommer i sidste ende til at afskære institutterne for at yde lån op til lånegrænsen, hvilket i sidste ende vil resultere i et fald i ejendomsbyggeriet.

Derfor er min appel: Der er behov for en markant ændring af vejledningen, så der bliver tale om et inspirationskatalog til banker og realkreditinstitutterne frem for en detailregulering. Alle danskere har også behov for et sted af bo i fremtiden, og derfor er det alfa og omega, at ejendomsbranchen fortsat har gunstige vilkår for sunde og fornuftige ejendomsinvesteringer.