Foto: Pixabay/Estate Media.

Der skal findes en alternativ vej til guldet

Retorikken er skærpet betydeligt den seneste uge i takt med et historisk dårligt tal for forbrugertillid, endnu et kæmpedyk i aktiekurserne og nye rentehop. Selv beskæftigelsen, der har ligget skyhøjt, begynder nu at falde.

Det har fået ejendomsbranchen til for alvor i denne uge at kredse om, hvad effekterne bliver for branchen i de kommende år, og frygt-retorikken er blevet skærpet.

Først og fremmest vil jeg gentage en af mine egne tidligerer pointer, som jeg også så den svenske ejendomstopchef, tidligere Kungsleden-direktør, Biljana Pehrsson, citeret for i svenske Fastighetsnytt sidste fredag. “Overskrifterne overdriver”, sagde hun. Og det har hun ret i. At vi for eksempel ser den største procentvise nedgang i forbrugertilliden, og de kraftigste procentvise rentestigninger er kun rystende, men det er ikke helt så slemt som det lyder, fordi det også er et udtryk for, at vi kom fra et meget ekstraordinært niveau, og nu nærmer os en normalisering.

På den anden side skal man ikke underkende, at lige nu er der ikke noget, der tyder på en meget blød landing, som økonomer ellers har spået de seneste år. Det bliver en mellemhård landing, som kræver at blive taget alvorligt i ejendomsbranchen.

Vi vil komme til at se i de kommende kvartaler, at der er lejere, der ikke længere kan betale huslejen, og der er projekter købt ind til meget lave afkast, der vil blive udfordret. Det vil blive sværere at skaffe kapital, og vi vil se nogle projekter blive sat på hold, fordi investorerne trækker sig eller fordi business casen ikke længere hænger sammen.

Det betyder, at der fremfor alt skal arbejdes mere end bare hårdt. De seneste års meget høje aktivitet har nemlig betydet, at der er blevet arbejdet meget i ejendomsbranchen, men der er også blevet gjort meget af det samme. Succeser er blevet kopieret. De kommende år kommer til at kræve andet end mere af det samme.

Projektudviklerne er som oftest i krisetider nogle af dem, der bliver ramt først og hårdest. Det er nemt at undskylde det med, at de også har tjent meget store beløb de seneste år, så det kan man vel forvente, men man skal huske, at det ofte også er dem, der løber den største risiko. I modsætning til sidste gang, vi havde en stor krise, så er der denne gang mange andre – investorer og pensionskasser for eksempel, – der er rykket frem i værdikæden. De har ikke den samme risikovillighed, når det kommer til stykket, men har været drevet til at tage nye positioner på grund af de lave afkast, og det bliver spændende at se, hvordan de håndterer den nye situation.

Når det bliver sværere at skaffe lejere og købere, så er det før set, at udviklere og investorer i højere grad sikrer sig, at produkterne bliver af høj kvalitet for at tiltrække slutbrugere. Det bliver der også brug for denne gang, og når der samtidig skal bygges bæredygtigt indenfor strammere økonomiske rammer, og det økonomiske spillerum bliver mindre, så skal det anspore til innovation på et bredere plan end vi har set de seneste år for at være blandt dem, der klarer sig igennem.

Der er også en anden gruppe, der er blandt dem, der får mest travlt med at tænke ud af boksen, når krisen rykker nærmere. Det er dem, der skal skabe værdi i de eksisterende porteføljer i form af asset managers og administrationsselskaber.

Indtil videre har man i høj grad kunnet ride på en bølge af tryghed, fordi lejekontrakterne har været indeksreguleret. På boligsiden er det arbejdsredskab nu frataget forvalterne, mens det på erhvervssiden vil være yderst farligt at tage fuldt i brug, fordi vi ikke bare står i en økonomisk stramning, men også i en energikrise, som rammer omkostningerne til de fysiske rammer. Så ja – man kan godt skrue priserne op på erhvervslejemålene, men spørgsmålet er om det giver mening.

Hvis vi nu ser, at aktiviteten indskrænkes og beskæftigelsen falder, så vil vi også se, at virksomheder i højere grad igen shopper rundt for at gøre brug af incitamenter hos konkurrerende udlejere. Det er en dyr – og dårlig – vej at gå for udlejerne og forvalterne af ejendommene, så det er nu de i stedet skal arbejde kreativt og innovativt og fremfor alt gå i dialog for at holde på lejerne.

Ejendomsbranchen er kendt for at være optimistisk, men lige nu er der grund til at spænde sikkerhedsbæltet. Vi vil formentlig snart se, at de meget høje stigninger henholdsvis fald afhængigt af hvilke markører, man måler på, er en indikation på, at vi er tæt på toppen/bunden. Vi kommer til at lande i en anden markedssituation end den vi har befundet os i de sidste år, og det kommer til at gøre ondt på nogle, men selvom det er kynisk så er det tydeligt, at der også er aktører i markedet, som allerede nu kan se, at det vil skabe muligheder for andre.

Læs også Det er forbudt at rebe sejlene om hvorfor der skal holdes ekstra fokus på bæredygtighed i en krisetid

Læs også Velkommen til magtfuldkommen populisme

Læs også Vilde resultater men lige om hjørnet venter usikkerheden om, hvordan vi egentlig længe har set det komme

Læs alle Redaktørens blog her

I Estate Magasin får læseren et indblik i de omskiftelige forhold, der præger den globaliserede ejendomsbranche, og læserne bliver bredt opdateret med indblik og udsyn, der kan bruges konkret og lokalt i branchens travle hverdag.

Læs her

Konferencer & seminarer

Læs mere

Seneste nyt

Populære nyheder