I 2021 blev der handlet ejendomme for mere end 94 milliarder kr. Det er ny rekord ifølge Nordicals Københavns foreløbige opgørelse over den danske transaktionsvolumen.

Og i 2022 fortsætter handlen med danske investeringsejendomme på et højt niveau. Det er den klare vurdering fra adm. direktør og partner Jacob Lund, Nordicals København.

– Vi har efterspørgsel til at handle langt flere ejendomme, end vi gør, men vi bliver bremset af, at markedet er støvsuget for investeringsaktiver, siger Jacob Lund.

Der findes ingen officielle tal for den danske transaktionsvolumen, men konsensus blandt landets erhvervsmæglere er, at 2017 hidtil var rekordåret med en volumen på omkring 90 milliarder kr.

Accepterer lavere afkast og højere risiko
Investorerne accepterer lavere afkast og højere risiko. Det er ikke kun kvalitetsejendomme i byerne, som investorerne flokkes omkring. Ser man bort fra ganske få undtagelser, kan stort set alle ejendomme på stort set alle beliggenheder sælges, så længe prisen er rigtig.

– Investorerne er i markedet for at købe, og de ser muligheder i det meste. Det er en positiv udvikling, der gør vores rolle som professionel rådgiver endnu mere vigtig, siger Jacob Lund.

Han bemærker, at i jagten på afkast ser vi flere aktører med en investeringsstrategi i value add-ejendomme og opportunistiske investeringer med et stort udviklingspotentiale og tilsvarende større risiko. De mindre risikofyldte core-investeringer med et stabilt cash flow er fortsat populære, men afkastene er knap så tiltalende sammenlignet med de øvrige typer af ejendomsinvesteringer.

Et professionaliseret ejendomsmarked
Udenlandske investorer ser Danmark som et attraktivt ejendomsmarked.

– I 2021 udgjorde de udenlandske investorer op mod 70 procent af den samlede transaktionsvolumen. Danmark tilbyder et stabilt økonomisk landskab, en solid økonomi med sunde offentlige budgetter og gode lånemuligheder samt velfungerende kreditmarkeder. Den udenlandske overvægt af investorer har resulteret i et yderst professionelt ejendomsmarked, som over tid vil gavne likviditeten, omsætteligheden og gennemsigtigheden. I 2022 forventer vi, at stadig flere udenlandske aktører vil placere kapital i danske ejendomme, siger Jacob Lund.

– Med tidens professionelle ejendomsmarked, hvor de store spillere er dominerende, oplever vi, at flere aktører går ind i joint venture-partnerskaber og drager nytte af de fælles såvel faglige som økonomiske ressourcer. Vi forventer, at tendensen fortsætter i 2022.

Økonomisk medvind trods fortsat markedsusikkerhed
Bredt betragtet har den økonomiske aktivitet medvind og nøgletallene viser vækstpotentiale. I lyset af coronanedlukninger, øget smitte og en ny virusvariant eksisterer dog en vis markedsusikkerhed. Tiltagende inflation og rentestigninger kan udgøre en risiko i det nuværende marked og begge dele vil afgjort påvirke ejendomsmarkedet, vurderer Jacob Lund.

– Markante stigninger i inflation og renter kan potentielt give anledning til usikkerhed i ejendomsmarkedet, men er kurven som forventet stabil med en svag opadgående tendens, vurderer vi ikke, at det vil påvirke investorernes appetit på ejendomsinvesteringer.

Den stødt stigende beskæftigelse i hovedstadsområdet kan medføre øget efterspørgsel på kontorarealer. Coronakrisen har dog accelereret en udvikling mod mere hjemmearbejde, men omfanget af det og betydningen for kontormarkedet på sigt er stadig svært at forudse i den aktuelle situation med Omikron-varianten, bemærker Jacob Lund.

lagerbeskatning træder i kraft i 2023
Den kommende lagerbeskatning – med virkning fra 2023 – ventes at skabe travlhed i vurderingsafdelingerne i 2022. For de mindre og mellemstore selskaber, som ligger tæt på bundgrænsen på 100 millioner kr., er det – fremhæver direktøren for Nordicals København – muligvis værd at overveje frasalg af ejendomme for at komme ned under grænsen og dermed undgå lagerskatten.

Omvendt vil de større likvide selskaber i højere grad være tvunget til at indfinde sig med skatten. Omkring 75 procent af ejendomsselskaberne i Danmark vil umiddelbart blive undtaget med en sådan bundgrænse, men hovedparten af ejendomsværdierne vil sandsynligvis blive omfattet. Det skyldes branchens konkurrencestruktur, der er præget af få store og mange mindre aktører, forklarer Jacob Lund.

Fortsat stor interesse for ejendomsinvesteringer
I den danske klimalov er det besluttet, at Danmarks udledning af drivhusgasser skal være reduceret med 70 procent i 2030 sammenlignet med niveauet i 1990.

– Vi ser derfor nogle tydelige tegn, som peger mod et langt grønnere ejendomsmarked i fremtiden, siger Jacob Lund.

– I lyset af en rekordhøj transaktionsvolumen i 2021 har vi forventninger om fortsat stor interesse for ejendomsinvesteringer i det kommende år.