Jo længere frem i værdikæden, man rykker, jo flere penge tjener man. Det giver god mening. Risiko følges med indtjening.

Det har både været en erkendelse, men også et problembarn for en lang række af entreprenører over hele verden. I Danmark har der været mange forskellige modeller ikke mindst hos MT Højgaard, der flere gange har ændret organisationsstruktur, når det gjaldt projektudviklingen. Nu er selskabet netop blevet udskilt som selvstændigt selskab. Dermed skulle transparensen gerne øges, så det bliver synliggjort, hvor pengene egentlig tjenes.

Det er MT Højgaard ikke de første til at få som et godt indfald. Skanska, som er blandt verdens største entreprenører, gjorde det for mange år siden. Det betød, at de kunne efterlade projektudviklingen i Danmark, da de trak entreprenørforretningen ud. Det var for svært for dem at blive markedsledende, og uden den position ønskede de slet ikke at være i Danmark. NCC har prøvet flere forskellige modeller af i Danmark. Property Development blev udskilt som selvstændigt dansk selskab, men er i dag et selskab, der refererer til den svenske topledelse, mens den tilhørende entreprenørforretning styres lokalt.

Så er der de selskaber, der mere er i “gråzonen” uden, at det på nogle måde skal lyde fordækt. Det er entreprenørfirmaer som Casa, der netop har været ude at købe et stort grundstykke i Herlev, og det er Enggaard, som er meget lidt offentlig om forretningens organisering. I den side af samme spekter ligger KPC, som også både bygger for sig selv og for andre.

Entreprenørerne har gennem årene bundet enorme summer i grunde til senere brug. Nogle gange over 15-20-årige  tidshorisonter, hvis man ser på selskaber som MT Højgaard og Skanska. På den måde har de været klar, hvis der kom en kunde og gerne ville have bygget et domicil. Den form for efterspørgsel er der ikke på samme måde i dag. Til gengæld er det åbenlyst, at flere af entreprenørerne ikke gider se på, at projektudviklerne tager en stor del af fortjenesten, mens de selv står tilbage med en forholdsvis lav marginal.

Læs også Ny direktør og setup skal øge MT Højgaards projektudviklingsbundlinje og transparens

Læs også Erik Nielsen er ny topchef i MT Højgaard Projektudvikling

Læs også Casa køber 60.000 kvm i sit hidtil største grundkøb

I et marked, der de senere år er vokset markant, er kløften blevet dybere og præcis som det skete i 90erne og i 00erne, vokser interessen for at få en større del af fortjenesten. For projektudviklerne så er der tale om et krydspres i øjeblikket. For samtidig står aftagerne, investorerne, på den anden side og ser deres afkast vokse betydeligt, hvis de rykker længere frem i værdikæden fra den modsatte side, optimerer deres risiko og involvering i projektet, men dermed også tager en større del af fortjenesten.

Samtidig er der ved at ske en forandring blandt de største entreprenører, hvor danske entreprenører i form af Per Aarsleff, Casa og MT Højgaard igen er de absolut største på det danske marked fulgt af svenske NCC og ikke mindst KPC og nyere navne på top 10 som Raundahl & Moesby, CG Jensen og 5E Byg.

Alt andet lige er distributionen af risiko såvel som fortjeneste oftest sundt i et marked, for det betyder, at man er nødt til at gøre sig mere umage, når det ikke er åbenlyst, at man går hjem med hele fortjenesten. Entreprenørerne satte i høj grad dagsordenen i ejendomsbranchen fra 90erne og 15 år frem. Det bliver interessant at se, om de er på vej til at generobre den position.