Foto: Pixabay

Køb, køb, køb – alle vil købe ejendomme i 2021

Kender du en investor, der siger, at han eller hun ikke vil købe ejendomme i 2021? For så vil jeg gerne høre om det. Hvem jeg end snakker med i øjeblikket siger ja til planer om at investere i året, der kommer. Der er bare et problem i et marked, hvor alle er købere, og det problem er, hvorvidt der er varer nok på hylderne. For samtidig så går de allerfleste investorer efter den samme vare. Godt beliggende ejendomme med gode udlejningsmuligheder.

Så længe renten er så lav, som den er nu, er der god mulighed for, at knapheden på “varer” betyder stigende priser. Det er ikke så længe siden, at et skarpt afkast lå omkring de 4 procent. Nu bevæger vi os ned mod de 3 på de bedste ejendomme afhængigt af beliggenhed, udlejning og stand.

Samtidig er der endnu større fokus på segmenter, der faktisk kan generere et højere afkast som for eksempel logistik. Her har Danmark været længere om at udvikle et professionelt marked, og det har betydet, at afkastet er højere end i vores nabolande. Derfor er logistik kommet på indkøbslisten hos flere både danske og internationale investorer, men på trods af internethandel og nye lagerbehov, så er det bare også et segment, der ikke kan vokse uforholdsmæssigt. Simpelthen fordi så mange lagerlokaler skal der heller ikke bruges, så det er trods alt ikke der, at de mange købere vil finde deres produkt.

Når høj efterspørgsel driver priserne i vejret, er der risiko for at skabe en bobbel. Og det kedelige ved hele bobbel-metaforen er naturligvis, at der er en implicit forventning om, at den vil springe på et tidspunkt. Man kender det oftest i boligmarkedet, hvor priserne kan stige uforholdsmæssigt meget på kort tid, hvis de for eksempel bliver drevet frem af både store og små småopkøbere fremfor boligkøbere med et reelt boligbehov, som det skete op til finanskrisen.

Der er to ting, der ikke må gås på kompromis med på trods af, at panikken breder sig på direktionsgangene og hos de mange asset managers i forsøget på at leve op til forventningerne fra indskydere og bestyrelser. Den ene er, at man ikke må forfalde til spekulationsindkøb. Altså indkøb, hvor der dybest set ikke er en selvstændig overskudsgivende drift i ejendommen eller en business case, der kun kan retfærdiggøres, hvis priserne stiger.

Den anden er, at renten fortsat er lav. De ultralave afkast kan regnes hjem, så længe finansieringen tager udgangspunkt i de renteniveauer, vi ser i øjeblikket. Derfor vil vi i den kommende tid se et voksende fokus på fastforrentet finansiering og et intensivt arbejde med passivsiden.

Ganske vist er der meget store mængder egenkapital i markedet, men det drejer sig blandt andet om pensionsformuer, så hvis investeringerne går galt, så er det pensionskasser i stedet for banker, der taber penge. Det går ud over de reelle investorer, pensionskunderne, og det er i modsætning til under finanskrisen i højere grad en samfundsudfordring, vi på den måde vil skubbe foran os, hvis de/vi i sidste ende får udbetalt mindre i pensioner. Fordelen er, at det næppe vil betyde et egentligt kollaps, som bobbel-metaforen lægger op til.

Handlen før jul mellem Niam og Heimstaden viste, at der bliver sat aktiver i markedet, som man ellers ikke troede var til salg. Det vil vi også se i 2021. Spørgsmålet er om der er nok til alle, der gerne vil investere i Danmark, og der er svaret trods alt nok nej. Vi vil komme til at se nye internationale investorer, men den intensiverede markedssituation og de små marginaler vil i høj grad kræve lokalt kendskab og et tæt forhold til aktiverne, og det vil komme eksisterende investorer til gode.

Så der er ikke tale om en bobbel, men den situation kan hurtigt blive ændret. Derfor er der endnu bedre god grund til ikke bare at holde øje med, hvad man selv gør i 2021, men også nøje følge konkurrenterne. Og vigtigst af alt: Ikke lade sig friste af panikhandlinger, selvom konkurrencen bliver intens, når ordren ligger klar med et KØB, KØB, KØB.

I Estate Magasin får læseren et indblik i de omskiftelige forhold, der præger den globaliserede ejendomsbranche, og læserne bliver bredt opdateret med indblik og udsyn, der kan bruges konkret og lokalt i branchens travle hverdag.

Læs her

Konferencer & seminarer

Se alle

Seneste nyt

Populære nyheder