Estate Media –

Nyheder – Danmark

Ugen i Ejendom: Frie fugle flyver, billige boliger og lavere kontorleje

Ugen blev præget af rapporten om §5 stk 2 og beskyldninger frem og tilbage over bordet. Men også af store ejendomme, der blev sat til salg, nye frie fugle og flere nye investorer

Kamilla Sevel

lørdag 2. november 2019 1:55

Den fik ikke for lidt denne uge, hvor informationsmaskinerne for alvor blev kørt i stilling. Først havde DR en dokumentar, der satte fokus på, at der manglede billige boliger i København. Den var mildt sagt lidt tendentiøs i mine øjne. Et par, der blev fremstillet som ret stakkels, kunne ikke finde en bolig til under knap 13.000 kr. for en 2-værelses – ikke engang helt i Helsingør. Det tror jeg, der kan stilles mange spørgsmålstegn ved, men fair nok. Sådan var det fremstillet.

På en konference som Estate Media holdt for nylig rejste en ældre dame sig og nævnte, at hun var over 80 og boede i en 180 kvm lejlighed til 3.800 kr. om måneden. Hun turde ikke flytte for hvad skulle hun så bo i? Det er her en del af hunden ligger begravet. Vi har to parallelle boligmarkeder i Danmark. Vi har det som de fleste af os bor i, og så har vi det, der har høj mobilitet, hvor priserne vitterligt er for høje og udskiftningen massiv.

Næste skridt i ugens boligføljeton blev offentliggørelsen af ekspertgruppens gennemgang af boligmarkedet med fokus på §5, stk 2. Og det var straks en helt anden boldgade. For her er der tale om et gedigent stykke arbejde, som alle i ejendomsbranchen med lidt ledig hyggetid kunne tage et kig på. Det er spændende læsning, og det er tiden taget i betragtning en rapport med en meget gedigen gennemgang og mange spændende løsninger. Noget af det, som jeg synes, der kan mangle i debatten i ejendomsbranchen i dag er et solidt faktagrundlag og her leverer rapporten spændende tal. Det samme gjorde ejerlejligheds-udvalget i øvrigt.

Det kan være svært at finde tid til at dykke ned i disse dokumenter, – ekspertgruppens rapport er for eksempel på 168 sider-, men det er inspirerende i forhold til at danne sig en velfunderet og holistisk betragtning af boligmarkedet i dag. Fyldt med grafer, tal og konsekvensberegninger af den ene ændring af loven som den er i dag i forhold til andre. Og ikke mindst masser af grafer om alt fra energimærkninger af boligmassen til udviklingen af huslejen. Som med alt andet, så er det altid en god ide at have fakta på plads, før man giver sig til kende i debatten, og det er der rig mulighed for med den meget fyldige rapport.

Download den her

Jeg tror, de allerfleste i det danske marked, der udvikler, køber og administrerer ejendomme med en langsigtet horisont, ultimativt ønsker blandede byer, hvis de bliver trykket på maven. Det er en dansk forståelse af, at vi alle sammen hjælper til med at skabe et samfund for alle, der i sidste ende også betyder, at vi kan leve trygt og sikkert, hvad enten det er på Morelvej i Randers, på Nørrebro, i Vollsmose eller i Gentofte.

Det er klart, at kommer man som udenlandsk investor er man ikke blevet opflasket med netop den modermælk. Derfor er det også så vigtigt, at udenlandske aktører får danske direktører i spidsen, som er med til at understøtte det nordiske velfærdssamfund, og det lykkes jo i de allerfleste tilfælde som det er set med for eksempel Patrizia og Heimstaden og som Blackstone også – måske lidt sent – nu har erkendt, er helt essentielt også for deres forretning. Det er naturligvis grunden til, at de nu forsøger at trække gode folk fra flere andre organisationer for at få den danske ejendomssjæl ind under huden i organisationen.

Forhåbentlig kan de politiske partier, der nu skal forhandle ekspertgruppens oplæg også se, at svaret er ikke at ødelægge muligheden for at modernisere ved at fjerne §5, stk 2 men på anden vis sikre, at vores boligmarked styres og udvikles af ansvarlige langsigtede investorer som forstår, hvad den danske samfundsmodel går ud på og ser værdien i at investere på de betingelser.

Der er dog en sideeffekt af hele den aktuelle debat, som jeg er lidt mere bekymret for. Ganske vist er det jo nemt at se, hvor der er befolkningstilvækst i Danmark, men når der er så stor fokus på behovet for flere (og billige) boliger, så virker det som om, at man kan leje hvad som helst ud hvor som helst. Men det tvivler jeg på, er rigtigt.

Et eksempel: Min søn startede sidste år på Københavns Universitet, og det tog ham 4 måneder at få tilbudt det første kollegieværelse, som dog ikke var drømmeboligen. Men efter 6 måneder fik han et fint kollegieværelse i et alment byggeri på Trianglen (1 km fra centrum og universitet) til under 3.000 kr. om måneden.

Længere tid tager det altså ikke, hvis man skriver sig helt almindeligt op. Og derfor ville jeg nok som udvikler tænke mig lidt ekstra om. Mange af de ungdomsbyggerier, der bliver bygget i øjeblikket ligger på 5.000-7.000 kr. per måned for et værelse. Det er mange penge, når SU er på 6.166 kr. per måned. Så jeg tænker egentlig mere, at branchen skal bruge den pågående diskussion til også at se indad og overveje, om priserne er på det rigtige niveau i forhold til en bæredygtig og stabil cash-flow beregning. Boligmarkedet er ganske vist underforsynet, men efterspørgslen er indenfor bestemte segmenter og til bestemte priser, så det gælder om at have sit fundament og markedsresearch på plads.

Jeg glæder mig til at se, hvordan boligministeren får balanceret alt det. For er der en ting, der er sikkert – og som ekspertgruppen også nævner flere gange, – så er det, at det er kompliceret. På Estate Media er vi rigtig glade for, at Kaare Dybvad har sagt ja til at uddybe det og meget andet på Boligdagene 2020 den 23.-24. januar, hvor jeg glæder mig meget til dialogen og håber, at der er gode spørgsmål fra salen.

Læs også Vi må acceptere det politiske ønske om ændring af §5, stk 2

Læs også LLO: Afskaf paragraf 5, stk. 2

Læs også Boligminister om ekspertgruppens nye rapport om 5.2-renoveringer: Kan være en alt for lukrativ forretning

Læs også Ejendomdanmark i modangreb på DR efter kritik af brancheforeningen (+)

Læs også DR afviser Ejendomdanmarks kritik af ’De riges by’

Læs også Ejendomdanmark: DR misbruger tal om 5.2-renoveringer og mangler nuancer

Læs også LLO anklager Ejendomdanmark for at føre skræmmekampagne

Og når det så alt sammen er sagt, så har det på ingen måde taget lysten til at udvikle boliger fra de store aktører i markedet. AKF kunne denne uge offentliggøre, at de har købt 46.000 kvm. jord i Brøndby Kommunes udviklingsområde Kirkebjerg, hvor der skal opføres 470 boliger til en samlet værdi af godt 1,2 milliard kr.

Læs også AKF i milliardprojekt på Københavns Vestegn – vil bygge over 470 boliger

En af ugens andre meget læste artikler handlede om Niels Thygesen, der nu stopper som partner i Thylander Gruppen, og starter for sig selv. For et par måneder siden forlod også Solveig Rannje Thylander Gruppen efter kun knap et år. Hun tog imod et tilbud om at blive direktør for ejendomme i pensionsselskabet Velliv. Niels Thygesen er ikke alene om at forsøge at fortsætte karrieren ved at bringe egne kompetencer selvstændigt i spil.

De frie fugle findes flere steder i branchen. Det skyldes blandt andet, at der netop er så mange internationale investorer, der gerne vil ind på markedet i øjeblikket, og de søger med lys lygte efter de rigtige samarbejdspartnere. Det skaber rum til dem, der kan udfylde den rolle. Niels Thygesen bliver måske en af dem. Han vil i hvert fald forsøge, melder han ud.

Læs også Niels Thygesen forlader Thylander Gruppen efter uenighed

Og det er er der andre, der allerede har gjort med stor succes. Den tidligere Patricia-investeringschef Jacob Smergel-Krog er en af dem, der har forsøgt sig på egne ben og nu identificerer ejendomme til interesserede købere. Mark Rendbæk, der tidligere var i Steen & Strøm en tredie, der fungerer som bindeled og specialist i udviklingsprojekter i en disciplin som blandt andet også omfatter Christian Lentz og Ole Olsen fra det tidligere Sjælsø Gruppen, og Niels Keergaard Christiansen og Bjørn Hallin, der har skabt NCAP. Og der er mange flere i det felt, som Niels Thygesen nu også melder sig i. Fælles for dem alle er, at de ikke trækker de store overskrifter for deres fornemste disciplin er at være bindeled og trække i alle trådene, så tingene lykkes på den rigtige måde.

Der er plads til de frie fugle, når de kan den svære disciplin, der med den brede pensel kan beskrives som “at sætte køber sammen med sælger”. Deres baggrund er mangeartet. Nogle gange har de haft en position i et større selskab, men er raget uklar med de øvrige partnere, og det virker måske ikke som det mest oplagte at få et nyt job. Andre gange har det været en udfordring at se, at en minoritetsandel gav for lidt i forhold til den værdi, der blev skabt, og andre gange har de bare haft et behov for at gøre tingene på deres egen måde eller med egne ambitioner som driver. Set nogle muligheder som de gerne ville prøve af. Og mange af dem gør det rigtig godt og er det lim, der får transaktioner og aktører til at mødes og lykkes.

Når det gælder Niels Keergaard Christiansen og den tidligere PwC-profil Bjørn Hallin, så må det have været en stor fjer i hatten, at det denne uge lykkedes at få transaktionen på plads i Ballerup med SDCs domicil i en sale-and-lease-back handel til 450 millioner kr.

Interessant er det, at på trods af, at parterne siger, at ejendommen er velvedligeholdt, så er det en kvm pris på omring 12.100 kr. per kvm. Det giver en indikation af, at Ballerup aldrig helt har nået den status som Danmarks “Silicon Valley”, som det en kort overgang før finanskrisen så ud til at opnå. Men i stedet mere er blevet “blot” et område – dog i den bedre ende – af Vestegnens forholdsvis mange forskellige erhvervskvarterer med forskellig karakter.

Læs også Ny udenlandsk investor lægger ud med ejendomskøb til 450 millioner kr.

I denne uge kom det også frem, at Deloitte huset er til salg. For flere partnere har det været lidt af en æressag at have et ordentligt domicil. Men Deloitte var den sidste af de store revisorer, der selv ejede deres domicil, og det giver god mening, at de også træder ind i den æra, der betyder, at kernevirksomheden er fokus og det at eje fast ejendom ikke er en del af det fokus.

Det er de færreste partnerejede virksomheder både indenfor revision, advokat og/eller arkitektfaget, der i dag ejer deres eget domicil. Undtagelser findes dog. BIG er for eksempel på vej til at bygge deres eget domicil i Nordhavn. Men om de på længere sigt vil vælge at eje det, afhænger nok af fremtidens struktur og kapitalstyrke. Hvis de følger trenden fra mange af de andre partnerejede virksomheder i Danmark, så bliver det et nej.

Læs også Deloittehuset på 26.000 kvm er til salg 

Flere nye rammeaftaler blev skubbet i markedet denne uge. Det gjaldt for eksempel Plan1 Cobblestone Architects, der er en del af Cobblestone-koncernen, har netop indgået en treårig rammeaftale med Københavns Kommune om at håndtere drift og vedligeholdelse af 19 ejendomme, hvoraf hovedparten ligger på Vesterbro og i indre København.

Læs også Plan1 Cobblestone indgår aftale med Københavns Kommune om 19 ejendomme

Ugens navnenyhed må være, at den danske direktør for Link Arkitektur har gjort det så godt, at hun nu også bliver koncernchef for arkitektursegmentet i det norske moderselskab Multiconsult.

Læs også Kirsten Anker Sørensen bliver ny skandinavisk koncernchef

Og så kunne jeg ikke lade være med at falde over en nyhed, som dog ikke engang nåede ind på top 25 i denne uge. Men siden jeg startede med at skrive om ejendomsbranchen i 1991, så er priserne på kontorer stort set ikke steget. Og det gør de så heller ikke i øjeblikket.

På trods af en rekordhøj beskæftigelse er lejen på kontorlokaler nemlig faldet med 0,7 procent det seneste kvartal. Det er første gang, at lejen falder siden juli 2017. Samtidig er det det største fald siden juli 2015. Og det skyldes naturligvis, at der altid er gode alternativer, fordi der er masser af jord i Københavnsområdet.

Læs også Største fald i kontorlejen siden 2015

Til sidst så er der megen snak om kapitalfonde og udenlandske investorer, der køber danske ejendomme. Men det går også den anden vej, som Nreps salg af 152 lejligheder i Aarhus tydeligt viser.

Læs også Nrep sælger 152 lejligheder i Aarhus til lokal investorgruppe

Læs også Basecamp lancerer aarhusiansk højhusprojekt

Og det var, hvad vi havde valgt at bringe i denne udgave af Ugen i Ejendom.

Rigtig god weekend!

( Besøgt 673 gange, 1 besøg i dag )

Kommentarer

Seneste nyt

Karen Mosbech stopper som direktør for Freja Ejendomme: Ikke uden vemod

Byudvikling, Virksomheder og mennesker / torsdag 24. september 2020

Birch Ejendomme ’yderst tilfreds’ med indtjeningen i forkortet regnskabsår

Pluss, Regnskab og resultater, Bolig, Investering / onsdag 23. september 2020

Lokal investor køber Henning Larsen-tegnet domicil

Pluss, Esbjerg, Investering, Kontor, Transaktioner / torsdag 24. september 2020

Ny lejer i logistikejendom kan lette salg

Industri og logistik, Udlejning / torsdag 24. september 2020

Åbner for bæredygtighedspulje på 45 millioner kr.

Bæredygtighed / torsdag 24. september 2020

Andelsboligejendom solgt efter henvendelse fra Colliers

Pluss, Bolig, Investering, Transaktioner / onsdag 23. september 2020

Kommende konferencer

Torsdag den 24. september kl. 09:00

Finansiering af ejendomme

- strukturering, fremskaffelse og nye aktører

Onsdag den 30. september kl. 09:00

Erhvervs- og boligmarkedet i Odense

- projektudvikling og investering i Danmarks tredjestørste by

Estate Podcast

Seneste nyheder