Få seneste nyheder på mail - tilmeld nyhedsbrev

Videns- og mediehus for ejendomsbranchen - Danmarks vigtigste magasin for bygge- og ejendomsbranchen. Månedligt magasin - Daglige nyheder - Spændende konferencer

 

   

 



Køb og salg af investeringsejendomme.
DN Erhverv A/S formidler investeringsejendomme i hele Danmark.
Se investerings- ejendomme til salg på:
www.dn-erhverv.dk

Ledige erhvervslejemål
Lokalebasen.dk er Danmarks portal for erhvervslejemål.
Flere end 4000 ledige erhvervslokaler over hele landet.
www.lokalebasen.dk

Kontorfællesskaber
Find kontorfælleskaber i Danmark og resten af verden på:
www.kontorfaellesskaber.dk og
www.matchoffice.com



 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Af Morten Jensen
Statsaut. revisor, MRICS, KPMG
mojensen(at)kpmg.dk

Der er rigtig mange gode grunde til at investere i Danmark og der er også rigtig meget udenlandsk kapital, der søger mod Danmark. For så vidt angår investeringer i erhvervsejendomme har det dog historisk vist sig, at kapitalen i mange tilfælde ender med at søge til andre lignende markeder trods det faktum, at der blandt investorer bliver udvist interesse for Danmark.

Det er der flere grunde til: Danmark er det land i verden med den laveste korruption, og bestikkelse er stort set ukend. Dermed tegner Danmark sig som nummer 1 i det internationale transparensindex, Transparency International, the global coalition against corruption, for 2010.

Herudover er Danmark et land med en god infrastruktur, hvor resten af Europa kan nås indenfor ganske få timer. Vi har høj fl eksibilitet på arbejdsmarkedet og en højt kvalifi ceret arbejdsstyrke, der gør det attraktivt for mange udenlandske virksomheder at etablere sig i Danmark. Endvidere er selskabsskatteprocenten lav i forhold til lande, som vi sammenligner os med.

Disse fordele er der mange udenlandske virksomheder, der også har set, og har etableret sig med base i Danmark. For så vidt angår udenlandske investeringer i erhvervsejendomme i Danmark, har vi ikke helt set den samme tendens.

Ejendomsmarkedet set med udenlandske briller

Som et ejendomsinvesteringsmarked er Danmark set med udenlandske briller et sikkert marked, hvor der ikke er de store udsving i afkast og markedslejer. Lejeniveauet i København er lavt i forhold til andre europæiske hovedstæder, og der er ikke udsigt til de store bevægelser i markedslejen. Figur 1 viser uddrag af Jones Lang LaSalle’s Offi ce Property Clock, der sammenholder lejeniveauer på primært beliggende kontorejendomme i europæiske hovedbyer.

Fra primo 2007 til ultimo 2010 har kontorlejen på primært beliggende ejendomme i København ændret sig fra 1.750 kr. pr. kvm. til 1.700 kr. pr. kvm. Den toppede i 2008 med 1.900 kr. pr. kvm. (eksklusiv drift). Udsigten for det kommende kvartal er en uændret markedsleje. Ligeledes har startforrentningen ligget stabilt mellem 4,75 procent og 5 procent siden 2007.

Et sådant marked er typisk ikke interessant for udenlandske investorer, der gerne ser en høj transaktionsvolumen, og hvor det er større muligheder for at udnytte de udsving, der er mellem top og bund. Figur 2 viser kontorlejen og udviklingen i kontorlejen i Q4 2010 for europæiske hovedbyer. Byer som vi normalt sammenligner os med som Stockholm, Oslo, Helsinki og London har alle vækst i markedslejerne med op til 22 procent, hvor København er faldet med 2,9 procent og i øvrigt forventer stabilt lejeniveau i Q1 2011.

Set med udenlandske briller er der således væsentligt mere aktivitet på andre markeder end det danske, og der er større muligheder for at udnytte de udsving, som der er i markedet. Man kan vel sammenholde det med at investere i en god statsobligation eller en aktie, hvor aktien giver større gevinstmuligheder men også større risiko for tab.

Hvad karakteriserer Danmark som investeringsland for ejendomme?

I 2009 og 2010 har vi set en ganske lav transaktionsvolumen på det danske marked i størrelsesordenen 16 mia.kr. Investeringerne har generelt været få men med en stor volumen. De primære købere har været pensionskasser og velkonsoliderede ejendomsfonde, der har likviditet, der skal placeres i ejendomme. I store træk, er disse transaktioner foretaget mellem danske selskaber alene.

Endvidere er Danmark karakteriseret som et land med meget lav transparens for så vidt angår tilgængelighed af oplysninger om afkast på ejendomme samt markedslejeniveauer i forskellige områder. Når det kommer til tilgængelighed af markedsdata er Danmark end ikke nummer 20 på listen af lande med størst transparens. Her ligger Tyskland eksempelvist nummer 2 kun overgået af Australien. Sverige ligger nummer 10.

Der kan bestemt være fordele ved at have et så stabilt ejendomsmarked som Danmark, men det gavner ikke den samlede transaktionsvolumen og mulighederne for at lave gode forretninger ved handel med ejendomme. En større transparens vil medføre, at investorer, som ikke kender Danmark, vil kunne få bedre indsigt og bedre vil kunne sammenligne med øvrige markeder. Dette vil på sigt kunne medføre en general stigning i transaktionsvolumen og et mere dynamisk og volatilt ejendomsmarked i Danmark.

Hvad gør lande vi sammenligner os med og kan det blive bedre i Danmark?

I Sverige eksempelvist er der let adgang til markedsinformation, herunder oplysninger omkring ejendomsbesiddere, lejeniveauer, afkast, sammenlignelige transaktioner mv. Disse informationer er kun få klik væk på internettet. Til sammenligning vil disse informationer kun i begrænset omfang være tilgængelige i Danmark, og det vil ofte være mere kompliceret at få adgang til disse informationer. I Tyskland er der ligeledes let adgang til markedsinformation, da informationer herom indsamles af offentlige myndigheder.

I Danmark er det ikke i samme omfang lovgivningsmæssigt bestemt, at markedsinformation skal gøres tilgængelig for offentligheden. Derfor skal det løses ved en frivillig transparens, som bør støttes af både brancheorganisationer, erhvervsmæglere, investorer m.fl . Kan ejendomsbranchen i Danmark skabe lettere adgang til markedsinformation vil transaktionsvolumen stige over tid, og vi vil få et mere dynamisk og attraktivt marked også for udenlandske investorer. Dette kan kun være til gavn for branchen generelt set.

Læs artikel som PDF    

 

 







Udlejning af erhvervslokaler og salg af ejendomme
Annoncér dine ledige erhvervslokaler på Danmarks største uafhængige erhvervsudlejnings-portal

Find lejere til dine erhvervslokaler
1.000 nye virksomheder søger hver måned kontor, butik, klinik, lager osv. Kontakt dem direkte!

Kontorfællesskaber og kontorhoteller
Oversigt over kontorhoteller og kontorfællesskaber i hele Danmark – er du med på listen?

Udlejning og salg af bolig
Danmarks største åbne kartotek over personer der ønsker at leje eller købe bolig. 100% gratis udlejning!