Få seneste nyheder på mail - tilmeld nyhedsbrev

Videns- og mediehus for ejendomsbranchen - Danmarks vigtigste magasin for bygge- og ejendomsbranchen. Månedligt magasin - Daglige nyheder - Spændende konferencer


 

   

 



Opret dit IVS på blot 2 timer
På IVSstiftelse.dk gør vi det nemt at oprette dit iværksætterselskab. CVR og IVS modtages inden 2 timer!
www.ivsstiftelse.dk

Ledige erhvervslejemål
Lokalebasen.dk er Danmarks portal for erhvervslejemål.
Flere end 4000 ledige erhvervslokaler over hele landet.
www.lokalebasen.dk

Kontorfællesskaber
Find kontorfælleskaber i Danmark og resten af verden på:
www.kontorfaellesskaber.dk og
www.matchoffice.com

Lediga lokaler i Sverige
Lokalbasen.se är en
ny innovativ portal
för kommersiella lokaler.
Här kan du kostnadsfritt,
snabbt och enkelt
hitta din nya kontorslokal,
lagerlokal eller butikslokal.
www.lokalbasen.se



 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Af Iben Winsløw
Advokat og partner, FrølundWinsløw
imw(at)fwin.dk

Hvornår er der en væsentlig forskel mellem markedslejen og den gældende leje?

Når en lejer eller udlejer i et erhvervslejemål ønsker at få lejen henholdsvis nedsat eller opsat med henvisning til, at markedslejen enten er lavere eller højere end den gældende leje, skal den part, som ønsker lejen reguleret, dels bevise, at markedslejen er enten lavere eller højere end den gældende leje og dels bevise, at forskellen er væsentlig.

Markedslejen er i § 13 i erhvervslejeloven beskrevet, som den leje som en kyndig lejer og en kyndig udlejer på varslingstidspunktet ville aftale for lejemålet under hensyntagen til lejevilkår, beliggenhed, anvendelse, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand.

Den part, som ønsker lejen ændret, kan bevise markedslejen ved blandt andet fremlæggelse af sammenligningslejemål, udbudte tomme lejemål og ved en skønserklæring. Bevisbedømmelsen er fri og alle former for bevis kan derfor anvendes. Det er min erfaring, at uanset, at der fremlægges mange fyldestgørende sammenlignelige lejemål, har byretterne en overvejende tendens til at anse markedslejen for identisk med skønserklæringens resultat. Det betyder, at det er vigtigt, at parterne inden skønsforretningen gennemføres har indhentet alle relevante sammenligningslejemål og øvrige beviser og fået dem præsenteret fordelagtigt overfor skønsmanden. Desuden skal parterne i deres præsentation også få nævnt de forskelle, der er mellem det omhandlede lejemål og sammenligningslejemålet og som leder skønsmanden i den rigtige retning.

Såfremt markedslejen da på baggrund af de førte beviser må anses for at være enten lavere eller højere end den gældende leje, kan den gældende leje enten reguleres ned eller op, såfremt forskellen er væsentlig.

I den lejeretlige litteratur, særligt i Karnov, var der indtil 18. marts i år ved at udvikle sig en sammenstemmende enighed om, at der i kravet om væsentlighed lå, at forskellen skulle udgøre minimum 12 procent. Denne enighed blev baseret på retspraksis.

I forarbejderne til loven fremgår, at der i kravet om væsentlighed må ligge et krav om en forskel på mellem 10-15 procent.

Det er naturligvis mere operationelt og procesbesparende for alle parter, såfremt procentsatsen ligger nogenlunde fast og det er nok meget naturligt, at dette vil være 12 procent, da det er cirka i midten af de 10-15 procent, men hældende mod den lave ende.

Såfremt parterne således har en skønserklæring baseret på sagens øvrige beviser og en forudsætning om, at der kræves 12 procent i forskel, kan parterne i langt de fl este sager undgå retssagen men forlige sagen, hvilket er en væsentlig besparelse.

Imidlertid har Højesteret ved deres dom af 18. marts 2011 muligvis skubbet til udviklingen ved at fremhæve forarbejdernes bemærkning om, at væsentlighed kræver mellem 10-15 procent forskel, og at den endelige bedømmelse af væsentlighed tilkommer retten, dog med den vigtige bemærkning, at der i bedømmelsen skal indgå, hvor sikkert det er muligt at fastslå markedslejen.

I den konkrete sag havde udlejer krævet lejen reguleret op. Udlejer havde ikke fremlagt sammenligningslejemål, men der var udarbejdet en skønserklæring, hvori skønsmanden havde udtalt, at lejeniveauet i lokalområdet var meget differentieret. Af erklæringen fremgik ikke om skønsmanden havde underbygget sin vurdering på konkrete lejemål.

Der var en forskel på skønserklæringens skønnede markedsleje og den gældende leje på 10,2 procent.

Højesteret fandt, at der ikke forelå en væsentlig forskel, og udlejeren fik ikke medhold i, at lejen skulle reguleres op.

Jeg mener, at det kan udledes af Højesterets afgørelse, at Højesteret nok ikke er tilhænger af en fast procentsats på eksempelvis 12 procent, men ønsker en mere varieret bedømmelse af væsentlighedskriteriet. Højesteret siger derefter, hvilket efter min holdning er det vigtigste element i dommen, at jo mere sikkert retten kan fastlægge markedslejen, jo lavere kan retten tillade, at forskellen er, når retten fi nder, at der foreligger væsentlighed.

Med andre ord: Er beviset stærkt, kan der statueres væsentlighed, selvom forskellen måske kun er 10-12 procent. Er beviset svagt, kan der først statueres væsentlighed, når forskellen er i den høje ende – måske 14-15 procent.

Det betyder, at den part, som ønsker lejen reguleret, skal tilsikre sig, at beviset bliver så alsidigt og derved stærkt som muligt, idet væsentlighedskriteriet da bedømmes mildere.

Når det er sagt, så mener jeg fortsat, at det er fornuftigt at holde sig til en tommelfi ngerregel om, at der kræves minimum omkring 12 procent forskel, for at der foreligger væsentlighed, og at det kun er i sager med stor usikkerhed om bevisets styrke, at satsen sættes op.

Læs artikel som PDF    

 

 








Udlejning af erhvervslokaler og salg af ejendomme
Annoncér dine ledige erhvervslokaler på Danmarks største uafhængige erhvervsudlejnings-portal

Find lejere til dine erhvervslokaler
1.000 nye virksomheder søger hver måned kontor, butik, klinik, lager osv. Kontakt dem direkte!

Kontorfællesskaber og kontorhoteller
Oversigt over kontorhoteller og kontorfællesskaber i hele Danmark – er du med på listen?

Udlejning og salg af bolig
Danmarks største åbne kartotek over personer der ønsker at leje eller købe bolig. 100% gratis udlejning!