Få seneste nyheder på mail - tilmeld nyhedsbrev

Videns- og mediehus for ejendomsbranchen - Danmarks vigtigste magasin for bygge- og ejendomsbranchen. Månedligt magasin - Daglige nyheder - Spændende konferencer

 

   

 



Køb og salg af investeringsejendomme.
DN Erhverv A/S formidler investeringsejendomme i hele Danmark.
Se investerings- ejendomme til salg på:
www.dn-erhverv.dk

Ledige erhvervslejemål
Lokalebasen.dk er Danmarks portal for erhvervslejemål.
Flere end 4000 ledige erhvervslokaler over hele landet.
www.lokalebasen.dk

Kontorfællesskaber
Find kontorfælleskaber i Danmark og resten af verden på:
www.kontorfaellesskaber.dk og
www.matchoffice.com



 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Af Jens Erik Gravengaard 
Partner, MagniPartners 
jeg(at)magnipartners.dk

Generelt efter en periode med ekstrem høj aktivitet (og risikovillighed) kommer der - når euforien har lagt sig - altid en modreaktion. Det er en naturlig udvikling og hænder som hovedregel altid ved markante skift i et givent marked. Som eksempel kan nævnes: forbrugsfesten i midt-firserne, indførelse af kartoffelkuren samtidig med generel recession, og helt aktuelt markedernes reaktion på skuffelsen omkring Pandoras udvikling. Efter nogen tid viser det sig dog næsten ligeså sikkert, at markederne altid finder tilbage på et afbalanceret niveau (forinden næste cyklus starter igen).

Adgangen til belåning på det hidtidige niveau forsvandt næsten over nat i slutningen af juli 2008 med sammenbruddet på Subprime markedet (og CMBS markedet som refinansierer de internationale Bankers ejendomslån) og efterfølgende Lehman Brothers konkurs.

I et euforisk marked som vi så indtil sommeren 2008 var tendensen, at en lang række finansieringskilder og også de mere finansielle investorer var mere fokuseret på den markedsbaserede værdiudvikling end fokus på investeringens cash-flow og evne til at generere indtægter på kort og lang sigt alene fra aktivet. Derfor var resultatet også, at ekstrem høj belåning blev den toneangivende dagsorden.

Efter denne udvikling er vi nu tilbage ved et "normalt" ejendomsmarked, hvor fokus igen er på investeringen og ikke mindst på, hvordan investor tager hånd om sin investering, det være sig både driften og kapitalstrukturen.

På kort sigt er der dog en del "oprydning", der også skal på plads som gør fremskaffelse af finansiering og egenkapital endnu mere udfordrende end normalt. Konsekvensen af den markante ændring i kapitalmarkedet betyder, at finansieringskilderne i dag løbes over ende af investorer, der ønsker at refinansiere deres nuværende lån eller finansiere nye potentielle investeringer.

Bankerne får i dag langt flere ansøgninger/henvendelser end man er i stand til at håndtere eller ønsker at ekspedere. Hvordan sikrer investor sig så at komme med i puljen hos de banker, der er aktive i markedet?

Først og fremmest er det ligesom at komme igennem nåleøjet i stil med at skulle søge et nyt job. Det vil sige man skal gøre sig attraktiv, så man ikke bliver frasorteret i første omgang.

Oplevelsen er, at bankerne nu i større omfang er fokuseret på at afdække om:

- Gældsserviceringsevnen er stærk nok til en finansiering som ansøgt. Det vil sige, at man ser på evnen til at forrente og afdrage den samlede finansiering tilknyttet ejendommen.

- Robustheden / Risici forbundet med den finansierede ejendom, hvilket vil sige mulighederne for salg, lejers bonitet, genudlejning, ejendommens behov for investeringer, samt ikke mindst ejendommens konjunkturfølsomhed.

- Ejerens nuværende - og fremtidige evne - til at håndtere ejendommen både hvad angår den fysiske håndtering samt mulighederne for at stå bag investeringen.

Ovennævnte opleves måske som naturligt og logisk, men ikke desto mindre er det en del af de områder, der bevidst eller ubevidst blev forsømt i de "gode dage". Der er dog gradsforskelle i prioriteringen af ovennævnte punkter alt efter hvilken finansieringskilde, man er i dialog med. Således er det i de mere traditionelle forretningsbanker indtrykket, at deres prioritet er omvendt af ovennævnte, hvor de mere specialiserede banker anvender ovennævnte prioritering.

I dialogen med bankerne i dag er det også meget kendetegnende, at de i høj grad ønsker fuld indsigt i alle forhold omkring ejendommen(e), det vil sige også en stor kendskabsgrad til den fysiske ejendom, lejerne, forsikringsforhold osv., så banken kan foretage en udtømmende risikoanalyse.

Endelig vil bankerne stille en lang række krav til løbende opdatering og indsigt i ejendommens og virksomhedens udvikling, samt være langt mere fokuseret på sikkerheder, som kan sikre en reel styring af ejendommene, hvis projektet skulle vise sig ikke at være levedygtigt.

Alt det betyder også, at den låntager, der i dag vil finde finansiering til sit projekt, uanset om vi taler om et nyt projekt eller eksisterende, der skal refinansieres, skal komme med et næsten færdigt beslutnings-grundlag til banken, som indeholder en fyldestgørende afdækning af alle ovennævnte forhold og ikke mindst være i stand til at kunne overbevise banken om, at denne investering er andet end blot nogle beregninger på et stykke papir, dvs. at man har viljen og ikke mindst evnen til at fastholde og udvikle værdien i ejendommen.

Ejendomsinvestor skal derfor udover at få vurderet ejendommen og ejendommens stand - eller få de rigtige rådgivere til at hjælpe sig med det - også overveje, hvordan sagen skal præsenteres overfor finansieringskilderne, da det kan blive afgørende, at man eventuelt i samarbejde med en finansiel partner får lavet en tilbundsgående forberedelse og en dybdegående præsentation overfor mulige finansieringskilder.

Så det handler i dag (og som altid) om andet og mere end penge at have med ejendomme at gøre. Det gælder også for fremskaffelsen og vedligeholdelse af en fornuftig robust kapitalstruktur, der ikke negativt påvirker den daglige drift af ejendommen. Man kan ikke gøre en dårlig investering til en god via finansieringen, men man kan hurtigt ødelægge økonomien i en god ejendom med en forkert finansieringsstruktur. Finansiering er ligesom driften af ejendommen et spørgsmål om at identificere de risici, der er forbundet hermed og gøre de nødvendige tiltag i fornøden tid mv. Det betyder, at når "forandringens vinde" kommer faretruende tæt på, er sårbarheden langt mindre. Analogt med at ejendommen løbende skal vedligeholdes og optimeres skal dette også ske med kapitalstrukturen.

Så som afslutning kan jeg konstatere, at med det "rigtige" set-up og den rigtige kapitalstruktur, garanteres ikke ny finansiering, men tæt på!

Læs artikel som PDF    

 

 










Udlejning af erhvervslokaler og salg af ejendomme
Annoncér dine ledige erhvervslokaler på Danmarks største uafhængige erhvervsudlejnings-portal

Find lejere til dine erhvervslokaler
1.000 nye virksomheder søger hver måned kontor, butik, klinik, lager osv. Kontakt dem direkte!

Kontorfællesskaber og kontorhoteller
Oversigt over kontorhoteller og kontorfællesskaber i hele Danmark – er du med på listen?

Udlejning og salg af bolig
Danmarks største åbne kartotek over personer der ønsker at leje eller købe bolig. 100% gratis udlejning!